路線価 (2023) 茨城県下妻市宗道字上宿16-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 下妻市茨城県下妻市宗道字上宿１６番１
価格時点	2023 年
駅名	宗道駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (566 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,699 円 1平米 2万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (566 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万6,699 円／坪 1平米 2万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は下妻市を中心として県西地域を含む圏域に形成される普通商業地域である。需要者は個人事業者又は地元法人が中心となるが、現状では住宅混在の様相を呈していて業務需要は見込めない。顧客の中心は車利用ができない高齢者が主体となるが、今後は商業から住宅への用途転換が漸次増えていくものと予測される。取引自体が少なく需要の中心価格帯を把握しにくいが、上記標準地の単価・総額はほぼ妥当と判断される。 (2) 同一需給圏は主に県西地域のロードサイドに形成される商業地域であるが、特に下妻市内の幹線道路沿いの店舗用地との価格牽連性が強い。需要者の中心は近隣商業地域的な店舗経営を行う地元事業主である。ドラッグストアの出店も見られるが総じて需要は弱含み。需要の中心となる価格帯（総額）は地積等によるバラツキが見られるが、単価的には背後住宅地価格との秤量等を考慮すると坪当たり１０万円弱が取引の中心と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地は繁華性が低い商業地であるので、周辺に収益物件は少なく、賃料水準も低下気味であることから収益価格はやや低位に求められた。比準価格は対象近隣への業務需要が減退している中、供給自体も少ないことから広域的に県西地域の周辺市町の事例も採用し、概ね市場性を反映した比準価格が得られた。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 「宗道」地区においては店舗兼住宅も比較的多く見られ、実証的な取引価格に基づいた価値判断が支配的。地方経済は弱さが残り賃料負担力が低下傾向で収益価格は低く求められた。同一需給圏内の類似地域から価格牽連性ある事例を収集できた事、実証的な価格に基づく取引が支配的で比準価格の規範性が優ると判断される事から、比準価格を重視し収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	宗道駅北西方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	171.2 坪 (566 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗、一般住宅等が混在する既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	11.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下妻市茨城県下妻市宗道字上宿１６番１
標準地の範囲
東	90 m
西	10 m
南	20 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	23 m
面積	570 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	商業性が低くなっている。
街路	１１．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)宗道地区の中心商業地の一角にあったが、銀行の撤退等もあって繁華性等は低下している。当面地価は弱含みで推移していくものと予測される。 (2)「本宗道」地区の地域要因に大きな変動は見込まれず、標準的使用は概ね現状と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万9,344 円 1平米 2万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万2,650 円 1平米 2万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万9,344円 1平米 2万4,000円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2022年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万2,650円 1平米 2万5,000円
前年から次年への変動率 -1.7 ％
2019年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減少率・高齢化率（県平均若干上）、②取引件数・建築着工数前年比増加、③商業地：既存商業地空洞化で弱含み、路線商業地横這い乃至弱含み (2)下妻市の人口は減少傾向（５年間でマイナス２．０％）にある。高齢化率は２９．４％と県平均３０．０％を下回る。
地域要因
(1)県道沿いの既存商業地であるが、繁華性等が低下していて住宅混在の様相を呈している。業務需要が見込めないことから、地価は概ね弱含みで推移 (2)クスリのアオキ千代川店が令和３年１２月８日に出店した以後は、大きな地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)不整形地であるが、商業地として特段減価するに至らない。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市宗道字上宿１６番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万61 円／平米 9万9,382 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,971 円／平米 9万9,084 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,881 円／平米 7万8,951 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４調常総７５６１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県下妻市宗道字上宿１６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,597 円／平米 9万4,542 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,862 円／平米 9万5,418 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,932 円／平米 7万9,119 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,900 円／平米 7万9,013 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220508227 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県下妻市宗道字上宿１６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,033 円／平米 9万5,983 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,374 円／平米 9万498 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,795 円／平米 8万1,972 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,800 円／平米 8万1,989 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	坂東６４１５調Ｒ４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県下妻市宗道字上宿１６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,201 円／平米 8万9 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,959 円／平米 7万9,208 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,466 円／平米 7万7,579 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ５公６７３９境 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡境町
地域	茨城県下妻市宗道字上宿１６番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万73 円／平米 9万9,421 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,862 円／平米 9万8,724 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,199 円／平米 8万2 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	7.2 m
側道方位2	東
側道幅員2	3.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情