路線価 (2023) 茨城県下妻市長塚字大貝38-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 下妻市茨城県下妻市長塚字大貝３８番３
価格時点	2023 年
駅名	下妻駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	5,640万 円 (1487 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万5,297 円 1平米 3万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,620万 円 (1487 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万4,967 円／坪 1平米 3万7,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は下妻市を中心に県西地区の路線商業地域全般と判定した。需要者は、沿道サービス店舗、営業所を広域で展開する県内外の企業、地縁的選好性を有する地元企業等が中心である。事業用定期借地権が主流で、土地取引は少ない傾向にあり、路線商業地間の競合は広域的に進む傾向にある。地価水準は背後の住宅地の価格よりやや高位と推測されるが、取引内容が区々であり、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、坪あたり１２万円前後と思料する。 (2) 同一需給圏は県西地域のロードサイドに形成される商業地域が中心であるが、特に下妻市内の幹線道路沿いの店舗用地との価格牽連性が強い。需要者はロードサイド型店舗を営む法人事業者が中心。背後人口の減少に伴い需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯（総額）は地積等によるバラツキが見られるが、単価的には背後住宅地価格との秤量等を考慮すると坪当たり１０万円前半が取引の中心と推定される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、国道１２５号沿いの路線商業地域に存する。比準価格は、下妻市及び隣接市の代替・競争関係にある信頼性の高い路線商業地域等の取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。収益価格は、自用目的の店舗が多く、投資採算性に着目した取引は少なく、元本と果実の関係はやや希薄な状況にある。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域等から規範性が認められる取引事例が収集でき、対象不動産の市場性を反映した現実的な比準価格が試算された。収益価格は物価高の影響もあり賃料負担力が低下傾向で低位に求められた。対象不動産の周辺は実証的な価格に基づく取引が依然支配的である事から比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更には代表標準地との均衡にも留意したうえで、対象不動産の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	下妻駅西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	449.8 坪 (1487 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	下妻市茨城県下妻市長塚字大貝３８番３
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	150 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	38 m
奥行き	44.1 m
面積	1487 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	立地適正化計画（居住誘導区域内）
街路	２４ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)沿道サービス店舗、営業所等が比較的多く集積し、今後も現状に近い状態で推移していくものと予測する。代替・競争関係にある路線商業施設の充実に伴い、地価は引き続き下落傾向で推移していくものと予測する。 (2)対象不動産の存する「長塚」地区の地域要因に大きな変動は見込まれず、標準的使用は概ね現状と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万1,909 円 1平米 3万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万918 円 1平米 3万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万1,909円 1平米 3万9,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万5,959円 1平米 3万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万918円 1平米 3万9,600円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万5,959円 1平米 3万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)下妻市の商業地の需要は、底値感から一部に需給は改善の兆しも見られるが、立地条件、規模等による物件の選別化が進んでいる。 (2)下妻市の人口は減少傾向（５年間でマイナス２．０％）にある。高齢化率は２９．４％と県平均３０．０％を下回る。
地域要因
(1)郊外型大型店や代替・競争関係にある路線商業施設の充実に伴い、相対的な競争力が低下し、地価は弱含みに推移している。 (2)地域要因に大きな変動は認められない。
個別的要因	(1)規模・形状ともに標準的である。角地で出入りの利便性に優れる。なお、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市長塚字大貝３８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,736 円／平米 12万1,449 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,523 円／平米 11万7,439 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,258 円／平米 13万6,399 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,700 円／平米 13万7,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市長塚字大貝３８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万365 円／平米 10万387 円／坪
推定価格 平米 坪	3万274 円／平米 10万86 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,615 円／平米 12万7,661 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県下妻市長塚字大貝３８番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万61 円／平米 9万9,382 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,971 円／平米 9万9,084 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,573 円／平米 12万7,522 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1211008227 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	筑西市
地域	茨城県下妻市長塚字大貝３８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,976 円／平米 10万5,713 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,223 円／平米 12万9,671 円／坪
標準価格 平米 坪	4万436 円／平米 13万3,681 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	南
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情