路線価 (2023) 茨城県常総市水海道淵頭町字石宮2887-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 常総市茨城県常総市水海道淵頭町字石宮２８８７番１６
価格時点	2023 年
駅名	水海道駅 から 150m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	642万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	640万 円 (214 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万8,849 円／坪 1平米 2万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主として常総市内の住宅地域であるが、隣接市町の住宅地域も含まれると思料される。需要者は同一需給圏内に所在するエンドユーザーが中心と考えられる。市内全域の市場競争力は未だ回復していないが、近隣周辺は市内の中でも良好な立地性を誇る有数な住宅地であり、不動産需要は回復傾向と把握される。土地は６５坪前後で６５０万円程度、新築戸建は２，５００万円程度が需要の中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は常総市内の住宅地域及び隣接市の住宅地域の圏域と判定した。需要者は市内の賃貸住宅住まいの一次取得者を中心に市内に勤務先を有する世帯層及び値頃感から外国人の需要も見られる。駅至近で生活利便性、住環境の良好な住宅地域であり市場性は回復途上にある。需要の中心価格帯は土地は２００㎡程度で６５０万円前後、新築の戸建住宅は２，０００万円前後と把握した。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は「水海道地区」で発生した取引事例を中心に試算されており、市場の実態が反映された価格が得られたと思料される。又、近隣地域は利便性が良好な地域性で主として自己利用目的を主眼として取引が行われており、収益性は価格形成には影響を及ぼしていないと判断した。したがって市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらには代表標準地との均衡にも十分留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記通り決定した。 (2) 近隣は駅至近の区画整然とした住宅地域である。土地の取引は居住の快適性、利便性等を重視した個人の自己利用が支配的である。画地規模から共同住宅は少なく、収益価格は借手市場であることから低位に試算された。比準価格は市内の代替競争関係にある住宅地の事例を採用して試算した。よって、市場性から求めた比準価格を採用し収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	水海道駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	64.7 坪 (214 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	区画整然とした中規模分譲住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	常総市茨城県常総市水海道淵頭町字石宮２８８７番１６
標準地の範囲
東	60 m
西	30 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	14 m
面積	210 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	水海道駅への接近性が良好な住宅地域。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)水海道駅接近性が良好な地域として熟成しているので、今後も現状維持での推移と予測される。浸水リスクに敏感な需要者行動もあるが、市内でも有数な利便性を有することから、市場性は回復に向かうと予測される。 (2)近隣は駅至近の既成住宅地域であり、地域要因の特段の変動は見られず当面は現在の住環境を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万9,180 円 1平米 3万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万8,849 円 1平米 2万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万8,849円 1平米 2万9,900円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 9万9,180円 1平米 3万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)①人口減、高齢化率は県平均を上回る②水海道地区は浸水リスクに敏感で内守谷きぬの里等に需要が集まる③石下地区は利便施設が多く需給は堅調。 (2)関東東北豪雨以降、地盤の良い地域、高台地域の選好性が見られ、市域全体としては地価は依然、弱含み傾向にある。
地域要因
(1)浸水リスクに敏感な一般的要因の影響は認められるが、市内でも有数な立地性を誇っており、競合地域との比較から選好性の優位性が認められる。 (2)交通接近性、利便性・住環境が良好な区画整然とした住宅地域で、市場性は回復途上にある。
個別的要因	(1)道路方位の優位性は認められるが、個別的要因に特段の変動はない。 (2)戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公常総７５６１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市水海道淵頭町字石宮２８８７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,611 円／平米 4万4,998 円／坪
推定価格 平米 坪	2万977 円／平米 6万9,350 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,775 円／平米 9万5,130 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公常総７５６１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市水海道淵頭町字石宮２８８７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万6,316 円／平米 8万7,001 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,665 円／平米 8万4,848 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,913 円／平米 9万8,892 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公常総７５６１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市水海道淵頭町字石宮２８８７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,707 円／平米 8万4,987 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,900 円／平米 8万2,319 円／坪
標準価格 平米 坪	3万590 円／平米 10万1,131 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,200 円／平米 10万3,147 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ４調常総７５６１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市水海道淵頭町字石宮２８８７番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,134 円／平米 6万9,869 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,285 円／平米 7万368 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,725 円／平米 9万4,965 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,300 円／平米 9万6,866 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	Ｒ４調常総７５６１ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市水海道淵頭町字石宮２８８７番１６
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,155 円／平米 7万9,856 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,581 円／平米 7万7,959 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,898 円／平米 9万5,537 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情