路線価 (2023) 茨城県常総市大輪町字満藏前2215-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 常総市茨城県常総市大輪町字満藏前２２１５番５外
価格時点	2023 年
駅名	三妻駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	614万 円 (602 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	614万 円 (602 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万3,721 円／坪 1平米 1万200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は、市内の農家住宅地域等を中心に隣接市町の市街化調整区域内住宅地域をも含むと判定。想定される需要者は地元居住者及び近隣地域等に地縁性ある一次取得者で、地元主体の限定的な市場といえる。尚、市場で中心となる価格帯は、新築戸建住宅に係る規範性ある事例資料がなかったため、総額把握は困難であったが、土地は６００㎡程度で６００万円前後と把握される。 (2) 同一需給圏は、常総市及び周辺市町の市街化調整区域内の農家集落地域と判定した。需要者は常総市に地縁的選好性を有する地元関係者等が中心であり、圏域外からの転入は殆ど認められない。常総市の中心部から離れた農家集落に位置し、生活利便性が劣るため、需要は総じて弱含みである。取引が静態的であることから、市場の中心価格帯の把握は困難であるが、土地は５００㎡程度で、総額５００万円前後が中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、水海道地区に位置する農家住宅、一般住宅が見られる住宅地域である。周辺にはアパート等の収益物件は殆ど見受けられず、賃貸需要は主に市街地の住宅地域内が中心のため収益還元法の適用は断念した。尚、事例資料を検証すると自用目的の取引が中心である。従って本件においては、市街化調整区域内住宅地の取引価格より比準して求めた比準価格を標準とし、さらに周辺公示価格等の動向を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 常総市郊外の農家集落地域に存し、自用目的での戸建住宅取引が中心である。比準価格は常総市及び隣接市の代替・競争関係にある信頼性の高い取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力のある価格である。一方、アパート等の収益物件は殆ど認められず、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。本件では、比準価格を標準とし、他の標準地とのバランスを考慮のうえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三妻駅南西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	182.1 坪 (602 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	常総市茨城県常総市大輪町字満藏前２２１５番５外
標準地の範囲
東	130 m
西	40 m
南	60 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	24 m
面積	600 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路背後の既存の集落地域であり、周辺に開発等はなく特段の地域要因の変動は見られない。当面は現状に近い状態で推移していくものと予測する。 (2)市内中心部から離れた幹線道路背後の市街化調整区域内の農家集落地域で、当面現状維持で推移していくものと予測する。外部需要が殆ど認められず、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万3,721 円 1平米 1万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万3,721円 1平米 1万200円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 3万4,052円 1平米 1万300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率は県平均を上回っており、高齢化率も同様。平成２７年の豪雨災害により住宅地等はリスクの低い地域への選好より需要に強弱がみられる。 (2)「平成２７年９月関東・東北豪雨」の浸水の影響が長引いており高台地以外の地価は概ね弱含みで推移。新型コロナの影響は限定的と思料される。
地域要因
(1)農家住宅等がある既存の住宅地域。地域要因に特段の変動はなく、地域内の住宅需要は地元中心で限定的。地価は弱含みにて推移。 (2)常総市郊外の市街化調整区域内の農家集落地域。地元需要が中心で、外部需要が殆ど認められず、地価は弱含みで推移。
個別的要因	(1)形状・画地規模において標準的であり、競争力等は類似地域内の不動産と比較し同一である。 (2)市街化調整区域内において形状、規模等は標準的である。中間画地。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４調常総７５６１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市大輪町字満藏前２２１５番５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,501 円／平米 4万1,328 円／坪
標準価格 平米 坪	1万549 円／平米 3万4,875 円／坪
査定価格 平米 坪	1万500 円／平米 3万4,713 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４調常総７５６１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市大輪町字満藏前２２１５番５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,087 円／平米 3万42 円／坪
推定価格 平米 坪	9,265 円／平米 3万630 円／坪
標準価格 平米 坪	1万49 円／平米 3万3,222 円／坪
査定価格 平米 坪	1万 円／平米 3万3,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公常総７５６１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市大輪町字満藏前２２１５番５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万496 円／平米 3万4,700 円／坪
推定価格 平米 坪	9,926 円／平米 3万2,815 円／坪
標準価格 平米 坪	1万160 円／平米 3万3,589 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公常総７５６１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市大輪町字満藏前２２１５番５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,105 円／平米 3万101 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,971 円／平米 3万9,576 円／坪
標準価格 平米 坪	1万171 円／平米 3万3,625 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県常総市大輪町字満藏前２２１５番５外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,889 円／平米 2万6,081 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,225 円／平米 3万7,110 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,967 円／平米 3万9,563 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,000 円／平米 3万9,672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情