路線価 (2023) 茨城県常総市水海道高野町字正西2339-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 常総市茨城県常総市水海道高野町字正西２３３９番１
価格時点	2023 年
駅名	水海道駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	454万 円 (413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	454万 円 (413 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万6,366 円／坪 1平米 1万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は常総市及び隣接市の市街化調整区域内の住宅地域と判定した。需要者は近隣に地縁・血縁等を有する地元関係者が多く圏域外からの転入者は少ない。外部からの需要は弱いが市街地への接近性は比較的良好であり、底値感から地価は横這い傾向で推移している。近隣での取引は稀で各取引には規模・価格等の個別性が見られ需要の中心価格帯の把握は困難であるが、土地は４００㎡程度で総額４５０万円程度と思料する。新築の戸建住宅は見られない。 (2) 　同一需給圏の範囲は、概ね常総市及びその周辺市に存する市街化調整区域内の住宅地域。需要者は、常総市内に居住する一次取得者を中心に、地縁関係を有する一次取得者等。同一需給圏外からの転入は少ない。対象近隣地域は浸水被害は少なかったが、一時需要が落ち込み、その後の回復は遅い。需要の中心となる価格帯は土地は４００～５００万円前後と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣は農家住宅、一般住宅が散在する市街化調整区域内の住宅地域である。取引は地縁者等による地元需要が支配的である。比準価格は市街化調整区域内の住環境が類似する取引事例を採用して試算したもので市場性を反映し実証的な価格である。近隣には共同住宅等は見られず賃貸を想定することは現実的でないと判断して収益還元法は非適用とした。よって、比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 　対象近隣地域は、農家住宅、一般住宅等が見られる住宅地域内にある。取引事例は常総市内の事例を採用し比準価格の信頼性は高い。一方、当該地域は市街地に比較的近いものの賃貸市場が未成熟で賃貸需要は見込めないため、収益価格は試算し得なかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水海道駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	124.9 坪 (413 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	常総市茨城県常総市水海道高野町字正西２３３９番１
標準地の範囲
東	70 m
西	130 m
南	130 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	22 m
面積	410 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地に隣接する市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因の特段の変動は見られず当面は現在の住環境を維持するものと予測する。 (2)地域要因の変動は小さく、概ね現状を維持して推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万6,366 円 1平米 1万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 3万6,366円 1平米 1万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)関東東北豪雨以降、地盤の良い地域、高台地域の選好性が見られ、市域全体としては地価は依然、弱含み傾向にある。 (2)人口減少率は水害時の流出の影響もあり県平均より特に高く、高齢化率も県平均より高い。地価の大幅な下落は鎮静化傾向も需要回復は遅い。
地域要因
(1)市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地域要因の特段の変動は見られない。 (2)市街地に近い住宅地であるが、地域要因変動は少なく、地価は横ばい傾向。
個別的要因	(1)市街化調整区域内の戸建住宅地として位置・形状・規模等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。 (2)形状、規模等は標準的である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４調常総７５６１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市水海道高野町字正西２３３９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,087 円／平米 3万42 円／坪
推定価格 平米 坪	9,265 円／平米 3万630 円／坪
標準価格 平米 坪	1万674 円／平米 3万5,288 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ５公常総７５６１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市水海道高野町字正西２３３９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,200 円／平米 4万333 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,502 円／平米 4万1,332 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,345 円／平米 3万7,507 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公常総７５６１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市水海道高野町字正西２３３９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,105 円／平米 3万101 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,971 円／平米 3万9,576 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,198 円／平米 3万7,021 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公常総７５６１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市水海道高野町字正西２３３９番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万496 円／平米 3万4,700 円／坪
推定価格 平米 坪	9,926 円／平米 3万2,815 円／坪
標準価格 平米 坪	1万992 円／平米 3万6,340 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,000 円／平米 3万6,366 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	1.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情