路線価 (2023) 茨城県常総市豊岡町字権現台丙2638-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 常総市茨城県常総市豊岡町字権現台丙２６３８番２０
価格時点	2023 年
駅名	水海道駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	465万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	467万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円／坪 1平米 2万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は、常総市の住宅地域を中心に周辺市の住宅地域をも含むと判定。想定される需要者は、市内居住の３０代の当該地域に地縁性を有する一次取得者が中心である。近隣地域は、平成２７年９月の関東・東北豪雨浸水はなく、一時期において取引は総じて多かったが、近年は宅地取引が少なく、地価はやや弱含み傾向。尚、市場で中心となる価格帯は、土地２００㎡程度で５００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円前後と把握される。 (2) 　同一需給圏の範囲は、関東鉄道常総線沿線で概ね常総市及びその周辺市町に存する住宅地域。需要者は、常総市内に居住する一次取得者が大半を占め、その他は同一需給圏内の一次取得者等。同一需給圏外からの転入は少ない。対象地は浸水被害地域の対岸にあるため、一時期、移転需要が見られたが、鎮静化の傾向。需要の中心となる価格帯は土地は５００万円前後、新築戸建で２０００万円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は、国道背後の空地も残る住宅地域である。収益価格は、地域内では駐車場の確保が必須である。よって対象標準地の画地規模を考慮した場合、経済合理性ある共同住宅の想定が困難と判断。従って収益還元法の適用は断念した。また当該地域では居住の快適性が重視される。以上の検討から、本件においては、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 　対象近隣地域は、鬼怒川の西側の市中心部から離れた住宅地域である。取引事例は常総市内の住宅地の事例を採用し比準価格の信頼性は高い。一方、対象地周辺はアパート等の収益物件は少なく、更に対象地は敷地規模が小さく賃貸経営は困難と判断されるため収益価格は試算し得なかった。居住の快適性を指向する住宅地域であることに鑑み、比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水海道駅北西方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のなかにアパート等が介在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	常総市茨城県常総市豊岡町字権現台丙２６３８番２０
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	80 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.5 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	豊岡町にあっては比較的高台に位置する住宅地域
街路	基準方位北５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道背後の空地も残る水海道地区の住宅地域で、周辺に特段の開発等もなく、当面現状に近い状態で推移していくものと予測する。住宅需要は、隣接市へのシフトもあり、やや弱含み。 (2)住宅地として概ね現状維持と予測する。需要が弱く地価は弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率は県平均を上回っており、高齢化率も同様。平成２７年の豪雨災害により住宅地等はリスクの低い地域への選好より需要に強弱がみられる。 (2)人口減少率は水害時の流出の影響もあり県平均より特に高く、高齢化率も県平均より高い。地価の大幅な下落は鎮静化傾向も需要回復は遅い。
地域要因
(1)国道背後に位置する空地も残る住宅地域。住宅購入層の選好性は、市内きぬの里、守谷市方面が強いため、地域内住宅需要はやや弱含み。 (2)鬼怒川の西側地区は、水害後の移転需要が見られたが、鎮静化後、需要減少傾向。
個別的要因	(1)西側道路の中間画地であり、画地規模は概ね標準的。市場における競争力等は概ね類似の不動産と同一と判断。 (2)西道路で選好性の優劣差は中程度。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４調常総７５６１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市豊岡町字権現台丙２６３８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,197 円／平米 7万9,995 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,231 円／平米 7万3,496 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,848 円／平米 7万5,535 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４調常総７５６１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市豊岡町字権現台丙２６３８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,016 円／平米 6万9,479 円／坪
推定価格 平米 坪	2万114 円／平米 6万6,497 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,857 円／平米 7万5,565 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	3.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	Ｒ５公常総７５６１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市豊岡町字権現台丙２６３８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,758 円／平米 5万5,402 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,555 円／平米 7万1,261 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,666 円／平米 7万4,934 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公常総７５６１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市豊岡町字権現台丙２６３８番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,828 円／平米 6万2,245 円／坪
推定価格 平米 坪	2万325 円／平米 6万7,194 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,202 円／平米 7万6,706 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情