路線価 (2023) 茨城県常総市水海道栄町字亀岡東2680-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 常総市茨城県常総市水海道栄町字亀岡東２６８０番１４
価格時点	2023 年
駅名	水海道駅 から 400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (393 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円 1平米 3万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,340万 円 (393 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万3,065 円／坪 1平米 3万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県西地区の商業地域のほぼ全域。需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等である。当該地域は幹線市道沿いの普通商業地域で、水海道地区の古くからの中心商業地域である。取引規模及び価格帯はそれぞれであり、市場の中心となる価格帯を把握するのは困難だが、地価水準は水害後の地価下落から徐々に落ち着きを取り戻している。 (2) 同一需給圏は常総市を中心に県西地区の商業地域全般と判定した。需要者は常総市内に地縁的選好性を有する個人事業主、地元企業等が中心である。地価水準は背後の住宅地の価格よりやや高位と推測されるが、取引内容が区々であり、需要の中心価格帯の把握は困難であるが、坪あたり１１万円前後と思料する。「平成２７年９月関東・東北豪雨」の影響が長引いており、需要は当面弱含みで推移するものと思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は水海道地区の普通商業地域であり、需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等であることから、収益性を注視しながら、当該地域の地価水準を重視するため、取引時点が比較的古い取引事例等も採用しているが商業地としての代替競争関係が認められる取引事例から査定した比準価格を重視し、収益価格をも関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地。比準価格は、常総市及び県西地区の代替・競争関係にある信頼性の高い商業地域等の取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映した説得力を有する価格である。収益価格は、自用目的の店舗が多く、投資採算性に着目した取引は少なく、元本と果実の関係はやや希薄な状況にある。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	水海道駅北西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	118.9 坪 (393 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	常総市茨城県常総市水海道栄町字亀岡東２６８０番１４
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	100 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	23 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	Ｒ３．１１．１に常総市立地適正化計画が策定された。
街路	１６，５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、幹線市道沿いの普通商業地域で、今後とも水海道地区の中心商業地として熟成し、地価水準は弱含み傾向にあると予測する。新型コロナの影響は不透明である。 (2)駅に近い小売店舗等が建ち並ぶ商業地域。スーパーやドラッグストア等が存し、一定の集客効果が期待されるものの、広域的な商業地間の競争力の低下により、地価はやや下落傾向で推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万5,379 円 1平米 3万4,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万9,016 円 1平米 3万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万5,379円 1平米 3万4,900円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万9,016円 1平米 3万6,000円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万3,726円 1平米 3万4,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)Ｈ２７秋の関東東北豪雨の洪水被害で、水海道地区の土地取引は低調で、きぬの里地区は堅調。石下地区は回復傾向。人口減少。高齢化率上昇。 (2)常総市の商業地の需要は、底値感から一部に需給は改善の兆しも見られるが、立地条件、規模等による物件の選別化が進んでいる。
地域要因
(1)幹線市道沿いの普通商業地域で、新規店舗の進出意欲は依然低調である。地価水準は弱含み傾向にある。 (2)駅や商業施設に近く集客力が認められるものの、代替・競争関係にある他の商業施設の充実に伴い、相対的な競争力が低下し、地価は弱含みに推移。
個別的要因	(1)幹線市道沿いの中間画地で、規模・道路幅員はほぼ標準である。個別的要因に変動はない。 (2)規模・形状ともに標準的である。中間画地。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４調常総７５６１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市水海道栄町字亀岡東２６８０番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,444 円／平米 9万7,342 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,097 円／平米 13万5,867 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,096 円／平米 11万6,027 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,100 円／平米 11万6,041 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	坂東６４１５公Ｒ５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県常総市水海道栄町字亀岡東２６８０番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,129 円／平米 5万6,628 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,378 円／平米 9万3,818 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,384 円／平米 11万6,980 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1220808207 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県常総市水海道栄町字亀岡東２６８０番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,577 円／平米 9万7,782 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,997 円／平米 9万5,864 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,520 円／平米 11万4,123 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県常総市水海道栄町字亀岡東２６８０番１４
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万365 円／平米 10万387 円／坪
推定価格 平米 坪	3万274 円／平米 10万86 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,678 円／平米 11万4,645 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,700 円／平米 11万4,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情