路線価 (2023) 茨城県常総市水海道淵頭町字石宮2881-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 常総市茨城県常総市水海道淵頭町字石宮２８８１番１
価格時点	2023 年
駅名	水海道駅 から 430m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月19日
鑑定評価額 総額	3,080万 円 (795 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,273 円 1平米 3万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3,080万 円 (795 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,273 円／坪 1平米 3万8,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は常総市のほか広域的に県西・県南地区における路線商業地等である。標準地の国道沿いには大手資本によるロードサイド系店舗が進出して集積度を高めていたが、浸水被害を受けたことで当地域への需要はやや減退している。取引そのものは少ないが、これは事業採算の面から売買よりも事業用定借が主流であるからである。需要の中心価格帯は、規模等による価格差があって把握しにくいが、上記標準地の規模に見合う単価・総額は妥当と判断される。 (2) 同一需給圏は主として県西及び県南地域の幹線道路沿い等に形成される路線商業地域であるが特に県西地域の幹線道路沿いと代替競争関係が強いと判断される。需要者はロードサイド型店舗を営む法人事業者が中心と考えられる。国道２９４号沿いは豊富な自動車通行量を誇るが、新型コロナの影響が長引き、飲食店を中心として需要は脆弱である。取引が少なく需要中心価格帯の把握は困難であるが背後住宅地との比較から１３万円／坪前後が取引の中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象近隣は国道２９４号沿いの路線商業地である。比準価格は常総市のほか周辺市町の商業地に係る類似性の高い事例に基づき試算されたもので、信頼性は保たれている。収益価格は土地建物とも大型物件の賃貸借になることから投下資本に見合う賃料水準が形成されず、低位に求められた。よって、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は同一需給圏内の類似地域において、概ね性格が類似する取引事例から試算されており、対象標準地の市場性を反映した価格が試算されたと思料される。又近隣地域内には沿道店舗のほか、一般住宅も見られており、路線商業地域としての純化及び賃貸市場の形成は途上の段階と判断した。したがって市場性のある比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、更には対象標準地の将来性も考慮して、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	水海道駅南東方
距離	430 m
土地の状態
土地面積	240.5 坪 (795 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が多い国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	常総市茨城県常総市水海道淵頭町字石宮２８８１番１
標準地の範囲
東	110 m
西	50 m
南	90 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	沿道施設用地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	30 m
面積	900 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)撤退店舗はあまり見られず、現状の商環境を維持している。ただし、路線商業地のエリア拡大等に伴って競争力が若干低下し、当面地価は弱含みで推移するものと予測。 (2)国道２９４号沿いの路線商業地域として熟成しており、今後も現状維持での推移と予測される。今後も店舗新規進出は見込めるが、総じて商業地需要は低迷しており、近隣地価は弱含み状態と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万3,893 円 1平米 4万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,232 円 1平米 4万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万3,893円 1平米 4万500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,232円 1平米 4万300円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)①人口減少率・高齢化率（県平均上）、②土地取引件数減少・建築着工数増加、③既存商業地閉鎖店舗増加、路線商業地需要脆弱で共に弱含み状況 (2)①水海道：既存店舗の撤退で空室が目立つ②石下：多様な店舗が見られ相応の集積性を誇る③アグリサイエンスバレー事業が進み道の駅が開業予定。
地域要因
(1)空き店舗からの借り換えが進まず、現状の商環境のままで推移している。路線商業地の広域化拡大傾向を踏まえると、当地域の競争力は低下している。 (2)新型コロナウィルス感染症の影響が長引いており、飲食店を中心として需要は脆弱であり、近隣地価は依然として微減推移である。
個別的要因	(1)角地として使い勝手の利便性はあるが、セットバック減価で画地条件の増分価値はない。なお、個別的要因の変動は認められない。 (2)角地による増価要因の一方、側道部分のセットバックの減価要因が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ５公常総７５６１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市水海道淵頭町字石宮２８８１番１
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万4,947 円／平米 8万2,475 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,211 円／平米 11万6,408 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,993 円／平米 12万8,911 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1220808207 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	結城市
地域	茨城県常総市水海道淵頭町字石宮２８８１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,853 円／平米 12万1,836 円／坪
推定価格 平米 坪	4万948 円／平米 13万5,374 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,030 円／平米 13万5,645 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県常総市水海道淵頭町字石宮２８８１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,450 円／平米 13万7,034 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,056 円／平米 15万2,261 円／坪
標準価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	境Ｒ４公ＹＫ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	猿島郡境町
地域	茨城県常総市水海道淵頭町字石宮２８８１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,452 円／平米 15万3,570 円／坪
推定価格 平米 坪	4万463 円／平米 13万3,771 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,801 円／平米 13万8,194 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,800 円／平米 13万8,191 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	1.8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	坂東６４１５調Ｒ４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	坂東市
地域	茨城県常総市水海道淵頭町字石宮２８８１番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,364 円／平米 12万3,525 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,804 円／平米 11万8,368 円／坪
標準価格 平米 坪	4万229 円／平米 13万2,997 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情