路線価 (2023) 茨城県常総市新石下字北浦365-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 常総市茨城県常総市新石下字北浦３６５番１０外
価格時点	2023 年
駅名	石下駅 から 100m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,960万 円 (663 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,858 円 1平米 2万9,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1,960万 円 (663 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万7,858 円／坪 1平米 2万9,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県西地区の商業地域のほぼ全域。需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等である。当該地域は石下駅の駅前商業地域で、石下地区の中心商業地域は県道土浦境線沿いにシフトしており、店舗の連たん性が比較的劣る。取引規模及び価格帯はそれぞれであり、市場の中心となる価格帯を把握するのは困難だが、地価水準は水害後の地価下落から徐々に落ち着きを取り戻している。 (2) 　同一需給圏は常総市を中心に県西地区内の普通商業地域、近隣商業地域、路線商業地域等一帯。需要者は駅前商業地域等の普通商業地域又は近隣商業地域に対しては、中小規模小売店舗等を経営する地元事業者が中心であり、国道や県道沿いなどの路線商業地域に対しては、ロードサイド系店舗を展開する県内外の事業者等。総額の嵩む商業地に対する需要は減少傾向が継続している。画地規模等において個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は石下地区の古くからの普通商業地域であり、需要者の中心は県内に地縁性を持つ個人事業者または中小規模の法人等であることから、収益性を注視しながら、当該地域の地価水準を重視するため、取引時点が比較的古い取引事例等もあるが県西地区の商業地としての代替競争関係が認められる取引事例から査定した比準価格を重視し、収益価格をも関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　対象近隣地域は、小売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域である。取引事例は広域的に所在する商業地から選択し、市場性を反映し実証的な比準価格の信頼性は高い。一方、当該地域は低層店舗が中心であり、収益性の高い商業ビル等は期待できないことに鑑み、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	石下駅北西方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	200.5 坪 (663 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	常総市茨城県常総市新石下字北浦３６５番１０外
標準地の範囲
東	25 m
西	70 m
南	100 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	29.3 m
奥行き	29 m
面積	663 m2
形状	ほぼ整形
地域の特性
地域の特性	Ｒ３．１１．１に常総市立地適正化計画が策定された。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、幹線市道沿いの石下地区の駅前商業地域で、商業地として熟成していくものと予測する。地価水準はほぼ横ばい傾向にあると予測する。新型コロナの影響は特に顕在化していない。 (2)駅に近い幹線市道沿いの商業地域として概ね現状維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万172 円 1平米 3万300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万1,825 円 1平米 3万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万172円 1平米 3万300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万1,825円 1平米 3万800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万7,858円 1平米 2万9,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)Ｈ２７秋の関東東北豪雨の洪水被害で、水海道地区の土地取引は低調で、きぬの里地区は堅調。石下地区は回復傾向。人口減少。高齢化率上昇。 (2)人口減少率は水害時の流出の影響もあり県平均より特に高く、高齢化率も県平均より高い。地価の大幅な下落は鎮静化傾向も需要回復は遅い。
地域要因
(1)石下駅の駅前商業地域であり、駐車場が比較的未整備な店舗が見られる。地価水準は、ほぼ横ばい傾向にある。 (2)駅に近い商業地域で、周辺道路整備が進捗し、地価は横ばい傾向。
個別的要因	(1)幹線市道沿いの二方路地で中間画地よりやや優る。規模・道路幅員はほぼ標準である。 (2)形状、規模等は標準的である。二方路画地の効用が認められる。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	Ｒ４調常総７５６１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市新石下字北浦３６５番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万8,597 円／平米 9万4,542 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,862 円／平米 9万5,418 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,816 円／平米 9万8,572 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	Ｒ４調常総７５６１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常総市
地域	茨城県常総市新石下字北浦３６５番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,134 円／平米 6万9,869 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,285 円／平米 7万368 円／坪
標準価格 平米 坪	3万494 円／平米 10万813 円／坪
査定価格 平米 坪	3万500 円／平米 10万833 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県常総市新石下字北浦３６５番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万61 円／平米 9万9,382 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,971 円／平米 9万9,084 円／坪
標準価格 平米 坪	3万551 円／平米 10万1,002 円／坪
査定価格 平米 坪	3万600 円／平米 10万1,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	下妻ＦＨ公Ｒ５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	下妻市
地域	茨城県常総市新石下字北浦３６５番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,170 円／平米 5万3,458 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,275 円／平米 10万6,701 円／坪
標準価格 平米 坪	3万164 円／平米 9万9,722 円／坪
査定価格 平米 坪	3万200 円／平米 9万9,841 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情