路線価 (2023) 茨城県常総市内守谷町字柳田3946外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 常総市茨城県常総市内守谷町字柳田３９４６番外
価格時点	2023 年
駅名	国道２９４号駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1億8,000万 円 (7693 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億8,100万 円 (7693 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円／坪 1平米 2万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は常総市を中心に、県西及び県南地域等広域的な範囲の工業地域一帯である。需要者は県内外の工場事業者と物流業者が中心である。取引される規模や価格帯は個別性が強く、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。常磐道谷和原ＩＣへのアクセスが良好な工業団地であり、アクセス道路の整備も進捗し、土地需要は堅調に推移しているものと思料される。 (2) 同一需給圏は茨城県西部、県南部の工業地域を中心とし、広義には全国的に及ぶものと判断する。需要者は、上場会社及び地元中小企業等の事業者が中心である。平成２９年２月２６日の圏央道開通（境古河～つくば中央）以後利便性向上等で地価は依然として強含み傾向で推移している。市場の中心価格帯は、取引が少なく、規模等による価格差も大きいため把握しがたい部分もあるが、概ね１㎡あたり２．５～３万円が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地は内守谷工業団地北部に所在し、自社所有地による工場・倉庫が多く、賃貸市場は未成熟であるので、収益価格は試算し得なかった。工場用地等の価格水準は、広域的に代替関係が生じる類似地域との需給バランスにより形成されることから、これらの状況を反映している比準価格は、実証性のある価格として信頼性が高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地を規準とした価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象不動産の立地する工業地域は市街化調整区域内であり、一部賃貸物件も見られるものの賃貸市場は未成熟である事から、収益価格は試算しなかった。従って、代替競争関係にある取引事例に基づき求められた実証性の高い比準価格を採用し、代表標準地との秤量にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	国道２９４号西方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	2327 坪 (7693 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	物流施設のほか工場等が建ち並ぶ流通業務地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	常総市茨城県常総市内守谷町字柳田３９４６番外
標準地の範囲
東	1400 m
西	50 m
南	1000 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	物流施設用地
画地の形状等
間口	65 m
奥行き	110 m
面積	7693 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	内守谷工業団地北部地区地区計画
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)物流施設等が徐々に増加すると予測する。 (2)２車線区間（国道２９４号～玉台橋）の４車線化の事業が進捗中であり、更に選好性が増すものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	物流施設用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2019年	1坪 7万6,038円 1平米 2万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少率は水害時の流出の影響もあり県平均より特に高く、高齢化率も県平均より高い。地価の大幅な下落は鎮静化傾向も需要回復は遅い。 (2)常総市の人口は減少傾向（５年間でマイナス１．４％）にある。高齢化率は３０．９％と県平均３０．０％を上回る。
地域要因
(1)高速道路ＩＣに近い流通業務施設用地や工場地に対する需要は堅調で、地価は上昇傾向。 (2)オリックス不動産が、マルチテナント型物流施設「守谷ＩＩロジスティクスセンター」を着工したことを令和４年２月１日に発表。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	総和ＦＨ焼 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県常総市内守谷町字柳田３９４６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,169 円／平米 8万9,821 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,169 円／平米 8万9,821 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,770 円／平米 7万8,584 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	総和ＦＨ焼 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県常総市内守谷町字柳田３９４６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,800 円／平米 5万2,235 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,333 円／平米 8万7,057 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,596 円／平米 7万8,008 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,600 円／平米 7万8,022 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	古河Ｒ５Ｋ６９１７ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県常総市内守谷町字柳田３９４６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,706 円／平米 7万8,372 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,706 円／平米 7万8,372 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,402 円／平米 7万7,367 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1220408204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県常総市内守谷町字柳田３９４６番外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万821 円／平米 6万8,834 円／坪
推定価格 平米 坪	2万821 円／平米 6万8,834 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,316 円／平米 7万7,083 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,300 円／平米 7万7,030 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	南
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	総和ＦＨ調４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	古河市
地域	茨城県常総市内守谷町字柳田３９４６番外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,124 円／平米 5万9,918 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,124 円／平米 5万9,918 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,117 円／平米 7万6,425 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情