路線価 (2023) 茨城県常陸太田市内堀町字西鯉沼2963-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 常陸太田市茨城県常陸太田市内堀町字西鯉沼２９６３番１外
価格時点	2023 年
駅名	常陸太田駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	8,870万 円 (2063 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,158 円 1平米 4万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	8,870万 円 (2063 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,158 円／坪 1平米 4万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は常陸太田・常陸大宮・日立市と東海村に存する商業地と住商混在地の圏域。需要者の中心は県内企業と地元事業者による需要が中心的、全国展開企業による出店需要も見られる。駐車場確保が容易な幹線沿いの当地域は新規供給が少なく地価底値感と区画整理事業による商圏拡大の期待感から需給は改善傾向にある。画地規模が多様で個別性が強く、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は常陸太田市及び周辺市町村に位置する商業地域。需要者は、常陸太田市及び周辺市町村において小売業、飲食業等を営む法人の外、全国展開の店舗関連事業者も見られる。交通量も多く、店舗も集積しており、出店需要は市内商業地で相対的に高く、地価は横這いで推移している。市場における取引の意思決定は利回り如何であり、取引件数も少ないため、中心価格帯を把握するのは困難であるが、土地２，０５０㎡程度で９，０００万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は常陸大宮・日立市と東海村の商業地と住商混在地の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。幹線沿いの路線商業地で、画地規模がやや大きいため自己用店舗・事業所による営業形態が中心的でテナント向け賃貸物件は散見される程度、建築コスト上昇と空室率を保守的に設定したことから収益価格は低位に試算された。よって比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は国道沿いの路線商業地域である。交通量が多く、地域においては郊外型の低層店舗等が集積している。店舗用建物については自己所有物件が多く、第三者賃貸を前提とした土地取引は少ないことから、低層店舗の賃貸借市場の成熟の程度は低い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	常陸太田駅北方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	624 坪 (2063 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	17.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	常陸太田市茨城県常陸太田市内堀町字西鯉沼２９６３番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	300 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	82 m
面積	2050 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに低層店舗や併用住宅も混在する路線商業地域である。集客力が優る大型店も立地するほか、近隣の東部区画整理事業による繁華性向上が期待され地価は安定的に推移すると予測する。 (2)国道沿いに低層店舗が建ち並ぶ商業地域であり、近隣では区画整理事業による開発も見られることから、地価は安定的に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万8,109 円 1平米 4万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万9,762 円 1平米 4万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万9,762円 1平米 4万5,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万2,158円 1平米 4万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症による集客力低迷は徐々に回復基調にあるが、商業地の郊外分散化で需給は立地条件により二極化傾向。 (2)人口減少、郊外型ＳＣ、ネット販売への顧客流出、コロナ禍等により、商況は厳しいが、底値感もあり一部の路線商業地では地価は下げ止まっている。
地域要因
(1)駐車場確保が容易な路線商業地で、東部区画整理事業地区に近接し、大型店出店が予定され今後の集客力向上が期待される。 (2)国道３４９号沿いに位置する現在の中心商業地で、近接する区画整理地において大規模店舗の出店準備が進んでおり、繁華性の増進が見込まれる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	常陸大宮０４９１１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	常陸大宮市
地域	茨城県常陸太田市内堀町字西鯉沼２９６３番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万1,709 円／平米 10万4,830 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,035 円／平米 11万2,520 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,467 円／平米 14万3,702 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,500 円／平米 14万3,811 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	東海０８６４５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂郡東海村
地域	茨城県常陸太田市内堀町字西鯉沼２９６３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,325 円／平米 14万9,844 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	東海０８６４５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂郡東海村
地域	茨城県常陸太田市内堀町字西鯉沼２９６３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,786 円／平米 11万1,697 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,124 円／平米 10万9,508 円／坪
標準価格 平米 坪	4万693 円／平米 13万4,531 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	56 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	東海０８１４２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂郡東海村
地域	茨城県常陸太田市内堀町字西鯉沼２９６３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,597 円／平米 14万826 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,885 円／平米 13万8,472 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,876 円／平米 15万1,666 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,900 円／平米 15万1,745 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	日立０８２０６ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	日立市
地域	茨城県常陸太田市内堀町字西鯉沼２９６３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,338 円／平米 13万6,663 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,338 円／平米 13万6,663 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,787 円／平米 14万8,066 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情