路線価 (2023) 茨城県北茨城市大津町北町2-2-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 北茨城市茨城県北茨城市大津町北町２丁目２番２
価格時点	2023 年
駅名	大津港駅 から 0m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	425万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,287 円 1平米 2万6,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	429万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万6,948 円／坪 1平米 2万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は高萩市～北茨城市のＪＲ沿線と幹線沿いの圏域。需要者の中心は地元事業者と地縁関係者による需要が中心的で、商業地需要は郊外の幹線沿いへ流出傾向。駐車場確保が困難な大津港駅前商店街で、駅利用客の減少と背後住宅地の人口減少で商業収益は低迷、高齢化・営業不振による空き店舗が常態化し衰退傾向が顕著、空洞化が進行している。土地取引件数が少なく需要の中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は北茨城市、高萩市等の近隣型商業地を主体に普通商業地又は路線商業地に及ぶ。典型的需要者としては市内の飲食、物販、サービス業を営む個人事業者又は中小の法人事業者が想定される。国道６号沿い又はその付近の大規模量販店や磯原・中郷地区に客足が奪われる傾向が続くほか、大津港駅の駅前に立地するものの乗降客も減少傾向で商況は低迷している。取引自体が非常に少なく画地規模も様々で中心価格帯を特定し難い状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は高萩市と北茨城市の商業地と住商混在地の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。駅前の旧来型商店街で、自己用店舗や併用住宅が大半でテナント向け物件は一括貸しが散見される程度。営業不振による空き店舗が常態化しており、建築コスト上昇と高い空室率を反映し収益価格は低位に試算された。よって比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 不動産賃貸に基づく収益性に着目した複合不動産の取引は多くはなく、あくまで個人事業者や中小事業法人による自己使用目的の取引が市場価格の中核を形成している地域であり、現実の市場で発生した実証的な比準価格を重視し、近年取引の指標として重視されつつある収益価格を斟酌し、代表標準地価格との検討にも配慮しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	大津港駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗、飲食店等が多い駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北茨城市茨城県北茨城市大津町北町２丁目２番２
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	40 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	２階建程度の店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場（１６ｍ市道）
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大津港駅東口で中低層の店舗・併用住宅等が混在する駅前商業地域である。郊外の大型日用品店舗へ顧客は流出傾向、商勢圏は近隣住民と駅利用客が中心的で空室率は高止まり、地価下落が続いている。 (2)駅前の近隣型の商業地域であり、今後も当面は現状を維持するものと思料する。発展要因も少ないことから今後も地価は弱含み傾向が続くものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万1,576 円 1平米 2万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万1,576円 1平米 2万7,700円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 8万7,609円 1平米 2万6,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症による集客力低迷は徐々に回復基調にあるが、商業地の郊外分散化で需給は立地条件により二極化傾向。 (2)３月の行動制限解除後も客足の戻りは鈍いものの、感染抑制と経済活動の両立は着実に進展しており、社会生活は徐々に正常化に向かっている。
地域要因
(1)大津港駅前商店街は集客力の低下・高いテナント空室率が常態化、商圏人口の減少で需給は弱含みである。 (2)市場の特性に関して特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	北茨城０５７４８ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北茨城市
地域	茨城県北茨城市大津町北町２丁目２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,244 円／平米 12万6,435 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,865 円／平米 12万5,182 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,513 円／平米 9万7,570 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	北茨城０５７４８ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北茨城市
地域	茨城県北茨城市大津町北町２丁目２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,570 円／平米 5万1,474 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,906 円／平米 7万9,033 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,321 円／平米 9万323 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,300 円／平米 9万254 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	高萩０５８５１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	高萩市
地域	茨城県北茨城市大津町北町２丁目２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,167 円／平米 6万9,978 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,788 円／平米 7万5,337 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,284 円／平米 8万6,895 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市機能誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	北茨城０８１４２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	北茨城市
地域	茨城県北茨城市大津町北町２丁目２番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,000 円／平米 6万2,814 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,574 円／平米 7万4,630 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,198 円／平米 8万9,917 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	4.3 m
側道方位2	西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情