路線価 (2023) 茨城県笠間市下市毛字常楽49-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 笠間市茨城県笠間市下市毛字常楽４９番９
価格時点	2023 年
駅名	笠間駅 から 1000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	208万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万830 円 1平米 1万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	209万 円 (113 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万1,161 円／坪 1平米 1万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ水戸線沿線の旧笠間市の中規模既成住宅地域である。需要者の中心は４０歳前後の一次取得者であり需要価格の中心は土地面積１００～２００㎡、総額２００～４００万円、新築戸建総額２，０００～２，２００万円程度である。同一需給圏外からの転入は少なく、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域の公営住宅やアパート等からの住替えが多い。宅地需給動向は小規模宅地が多く宅地需要の低迷が続いており地価水準は微減傾向にある。 (2) 同一需給圏は笠間地区を中心に市内住宅地域全域と判定した。需要者は地縁性を有する３０～４０歳代の一次取得者が中心となる。笠間市内の住宅需要は、常磐線友部駅を最寄駅とする小規模開発地が中心となり、笠間地区においては供給も限定的であり、当地域は街路幅員や画地規模等の劣る既存の住宅地域で選好性は低く需要は弱い。取引の中心となる価格帯は標準地規模の土地で２百万円台前半、新築の戸建物件で２千万円弱程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小規模画地の多い既成住宅地域である。画地面積がやや小さく経済的合理性にあった賃貸住宅の経営は不可能と判断されるため、収益還元法は適用しなかった。よって、居住性を重視し市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討も十分に行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は小規模戸建住宅を主とする既成住宅地域である。市場では自己居住目的の取引が中心であり、収益物件としての土地のみの取引は少なく、近隣においてはアパート等の利用は見受けられない。よって、自己利用を目的とした複数の取引事例に基づく比準価格は実証的で説得力が高い。なお、経済合理的な賃貸経営は困難との判断から収益価格の試算は行っていない。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	笠間駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	34.2 坪 (113 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	笠間市茨城県笠間市下市毛字常楽４９番９
標準地の範囲
東	150 m
西	20 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	11 m
面積	120 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　３．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道３５５号線背後の小規模宅地の多い既成住宅地域である。宅地需要は低迷が続いており、地価水準は微減傾向が継続すると予測される。 (2)未利用地も残る既成住宅地域で、画地規模、道路幅員等に劣り市場選好性は低い。標準的使用及び居住環境は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万830 円 1平米 1万8,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万1,161 円 1平米 1万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万830円 1平米 1万8,400円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万1,161円 1平米 1万8,500円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 6万1,492円 1平米 1万8,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ＪＲ友部駅利用可能圏内の宅地需要は強く宅地分譲も見られるが、旧笠間地区と旧岩間地区は宅地需要が低迷し、市内における二極化が見られる。 (2)笠間市の人口は減少、笠間地区は特に減少が著しい。物価上昇や建設資材高騰から住宅市場の先行きへの不透明感は高い。
地域要因
(1)小規模画地の多い既成住宅地域であり需要の低迷により地価水準の微減傾向が続いている。 (2)地域要因に特段の変動はない。住宅地需要は友部地区の新規分譲地等へ集中する傾向がみられ、条件の劣る当地域への選好性は弱い。
個別的要因	(1)規模が１１３㎡と小さく、市場競争力は弱い。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	笠間０９８０６ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	笠間市
地域	茨城県笠間市下市毛字常楽４９番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,045 円／平米 3万9,821 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,376 円／平米 4万7,527 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,279 円／平米 5万7,124 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	笠間０４９１１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	笠間市
地域	茨城県笠間市下市毛字常楽４９番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,061 円／平米 6万9,628 円／坪
推定価格 平米 坪	2万190 円／平米 6万6,748 円／坪
標準価格 平米 坪	1万8,140 円／平米 5万9,971 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,500 円／平米 6万1,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	笠間０９８０６ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	笠間市
地域	茨城県笠間市下市毛字常楽４９番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,198 円／平米 5万245 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,726 円／平米 4万8,684 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,531 円／平米 5万7,957 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	笠間０５０８５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	笠間市
地域	茨城県笠間市下市毛字常楽４９番９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,328 円／平米 7万3,816 円／坪
推定価格 平米 坪	2万744 円／平米 6万8,580 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,898 円／平米 5万9,171 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,300 円／平米 6万500 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情