路線価 (2023) 茨城県取手市戸頭3-14-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 取手市茨城県取手市戸頭３丁目１４番１９
価格時点	2023 年
駅名	戸頭駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 12万5,628 円
1平米当たり	1平米 3万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,110万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,688 円／坪 1平米 4万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は取手市を中心に隣接市町を含む標準住宅地域一円と判定した。需要者は同一需給圏内のうち、取手市内に居住する住宅一次取得者層が中心。戸頭地区においては、ゆめみ野地区の新興住宅地や守谷市内の住宅地との競合で、相対的な市場競争力が低下していたが、需給は改善傾向にある。市場における需要の中心となる価格帯は、土地は２００～２５０㎡程度で総額１０００～１２００万円前後、新築戸建物件で２３００～２７００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は取手市を中心とし、守谷市等周辺市を含む圏域の住宅地域一帯と判断した。需要者であるが、地縁を有する若年層が中心である。付近ではゆめみ野地区のような品等上位の住宅地の供給が多く、古い分譲地は住環境面等でやや劣り訴求力は弱いが、反面、経済面から一定の需要が期待できる。需要の中心となる価格帯であるが、土地が７０～８０坪程度で１０００万円台前半が限界、新築戸建は２７００万円程度が上限であると思量する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は区画整然とした住宅地域でアパート等の収益物件も見られるが、自己使用目的での取引が支配的である。比準価格は取手市内の代替・競争関係を有する複数の取引事例から比準を行って得られた価格で、その精度は高く、説得力を有する。収益価格は居住の快適性が重視される住宅地域であるため、比準価格に比し低位に試算された。よって、信頼性に劣る収益価格は参考にとどめ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域では、自己用不動産を求める取引がその大半を占める。よって快適性や利便性、安全性等が重視される傾向が強い。一方収益価格であるが、地域的に快適性や利便性が賃料に反映されにくく、結果として地価に見合った賃料が期待できない側面があり、やや低位に求められた。以上により鑑定評価額の決定にあたっては、客観的であって実証的な価格である比準価格を重視するとともに収益価格を参酌し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	戸頭駅　南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	取手市茨城県取手市戸頭３丁目１４番１９
標準地の範囲
東	40 m
西	100 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	19 m
面積	230 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北，６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は小学校に近い戸建住宅を主体とする熟成した住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測される。 (2)開発後相当程度時間が経過し、熟成が進んだ住宅団地である。地域要因に大きな変動はない。少子化や高齢化が進んでいること等から、外部からの需要者層に対し、やや訴求力に欠ける面があるのは否めない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)取手市の人口は減少傾向、高齢化率も上昇傾向にあり、生産年齢人口の減少で需要は減退。新興のゆめみ野地区等へ若年層を中心に需要が流出。 (2)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で１．６％減少しており、高齢化率は３５．３％であった。県の高齢化率３０．６％と比較し、やや高い。
地域要因
(1)新興住宅地域のゆめみ野地区や隣接の守谷市への需要流出がみられるが、地価の値頃感等もあり、需給は回復傾向にあり、地価は概ね横這いで推移。 (2)地域要因に格別の変動はみられない。住宅地域間の相対的な地位や競争力に低下傾向がみられるが、守谷市の代替地としての需要も期待できる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)接面方位が北であるため、競争力は標準的である。また個別的要因に特段変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	取手ＫＮ調４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県取手市戸頭３丁目１４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,622 円／平米 16万4,050 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,856 円／平米 17万4,742 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,964 円／平米 15万8,569 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	取手ＫＮ調４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県取手市戸頭３丁目１４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,348 円／平米 15万9,838 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,029 円／平米 17万5,314 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,146 円／平米 16万2,477 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	取手ＫＮ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県取手市戸頭３丁目１４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,696 円／平米 15万7,683 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,816 円／平米 15万1,468 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,847 円／平米 15万4,876 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	取手ＫＮ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県取手市戸頭３丁目１４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万50 円／平米 16万5,465 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,455 円／平米 16万3,498 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,015 円／平米 15万8,738 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,000 円／平米 15万8,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情