路線価 (2023) 茨城県取手市本郷1-1766-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 取手市茨城県取手市本郷１丁目１７６６番２
価格時点	2023 年
駅名	西取手駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	861万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	855万 円 (198 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万2,819 円／坪 1平米 4万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は取手市を中心に隣接市町を含む住宅地の圏域で、需要者は同一需給圏内のうち、取手市内に居住する一次取得者層が中心である。街路条件が劣る既存の住宅地における人気は低く、ゆめみ野地区の新興住宅地等へ需要が流出しており、地価は下落傾向にある。土地は１８０～２３０㎡程度で、総額が８００～１０００万円前後、新築戸建物件に関しては２１００～２５００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は取手市を中心に近接市町を含む住宅地に及ぶ。需要者の中心は取手市内及び同一受給権内居住の３０代、４０代の一次取得者層が中心である。ＴＸ沿線地域やゆめみ野地区の新興住宅地等との競争があり、外部需要の取り込みは難しくなりつつある。市場における中心価格帯は、５０～６０坪で総額が８００～１０００万円、新築戸建物件に関しては２０００～２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は旧来からの住宅地域でアパート等も見られるが、自己使用目的での取引が中心となっている。比準価格はいずれも取手市内の取引で、模範性の高い取引事例から試算されており信頼性の程度は高い。収益価格は、居住の快適性を重視する地域のため低位に試算される可能性が高く算出を断念した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 新興住宅地外延の住宅地域で、共同住宅も見られるが、画地条件的に賃貸用不動産建築は経済的合理性を有しない。よって収益価格試算は断念した。そのため、取引事例比較法のみの採用となったが、本地域は自用目的の取引が中心の地域であり、常総線沿線の現実の市場で成立した価格を基礎とした比準価格は充分に説得力を有し、規範性、信頼性は高い。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を中心として鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	西取手駅北東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	59.9 坪 (198 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	取手市茨城県取手市本郷１丁目１７６６番２
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	18 m
面積	200 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は西取手駅から徒歩圏に位置するが、街路条件に劣り、特に発展することもなく現状のまま推移する可能性が高いものと予測する。 (2)西取手駅徒歩圏の分譲住宅地外延のやや街路条件が劣る既成住宅地域である。同一需給圏内に、街路条件、環境等上位の地域が多く、今後も地価下落傾向が続くものと思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万3,811 円 1平米 4万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万2,819 円 1平米 4万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万3,811円 1平米 4万3,500円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万2,819円 1平米 4万3,200円
前年から次年への変動率 -1.6 ％
2019年	1坪 14万5,133円 1平米 4万3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)土地需要層がつくばエクスプレス方面に偏っており、関東鉄道常総線の住宅地の人気があまりない状況にある。 (2)取手市は人口減少、高齢化が進み、特にＴＸ沿線に需要を奪われる傾向が激しいことから、周辺市町村に比較して地価の回復が遅れている。
地域要因
(1)一般住宅主体の旧来からの住宅地域で、道路の幅員及び系統連続性がやや劣り、需要は弱含みで推移している。 (2)新興の住宅地だが、街路条件がやや劣り、市内及びＴＸ沿線地域等の中により競争力のある住宅地の供給が多いことから地価は下落が続く。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動は存しない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	取手ＨＭ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県取手市本郷１丁目１７６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,350 円／平米 14万9 円／坪
推定価格 平米 坪	4万558 円／平米 13万4,085 円／坪
標準価格 平米 坪	4万558 円／平米 13万4,085 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	取手ＫＮ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県取手市本郷１丁目１７６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,388 円／平米 16万3,277 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,274 円／平米 15万9,594 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,608 円／平米 14万4,168 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,400 円／平米 15万92 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	取手ＫＮ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県取手市本郷１丁目１７６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,696 円／平米 15万7,683 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,816 円／平米 15万1,468 円／坪
標準価格 平米 坪	4万545 円／平米 13万4,042 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,200 円／平米 13万9,513 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	取手ＫＮ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県取手市本郷１丁目１７６６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,608 円／平米 16万4,004 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,652 円／平米 15万7,538 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,584 円／平米 14万783 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,300 円／平米 14万6,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情