路線価 (2023) 茨城県牛久市南7-8-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 牛久市茨城県牛久市南７丁目８番２
価格時点	2023 年
駅名	牛久駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	552万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,603 円 1平米 3万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	555万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,265 円／坪 1平米 3万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は牛久市及び周辺市町を含む住宅地で、需要者は左記同一需給圏内のうち、牛久市内に居住する一次取得者層が中心となっている。ひたち野うしく地区や駅への接近性に優る等の住環境が良好なエリアの需要は堅調に推移しているが、旧来からの住宅地における需要は低調気味である。土地は１３０～２００㎡程度で、総額５００～８００万円前後、新築戸建物件に関しては１８００～２３００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏をＪＲ常磐線を最寄り駅とする牛久市内を中心とする普通住宅地域と把握。需要者の中心は市内若しくは近隣に居住あるいは出身の３０～４０代前半の一次取得者層が大半。コロナ禍の影響は限定的で、特に、ひたち野うしくや牛久駅徒歩圏の需要は底堅い。戸建住宅を中心とする区画整然とした低層住宅地域として熟成しており、一定程度の需要を見込める。中心価格帯は、土地総額で６百万円程度、新築戸建で２千万円台前半程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は区画整然とした住宅地域で、自己使用目的での取引が支配的である。比準価格は、牛久市内の取引事例から住宅地としての各要因に着目し適正に試算が行われており、信頼性の程度は高い。収益還元法に関しては、画地規模等から経済合理的な賃貸用建物を想定することは非現実的であるため適用は見送った。以上、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする区画整然とした住宅団地であり、周辺にアパート等は見られない。また、アパート敷地としては画地規模が相当小さく、経済合理性に見合う賃貸経営を想定することが困難なため、収益還元法を非適用とした。取引事例比較法の適用に際しては、比較的取引時点が新しく、特段の事情補正を必要としない４事例を採用した。よって本件では、代表標準地との検討をも踏まえて、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	牛久駅南方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	牛久市茨城県牛久市南７丁目８番２
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	150 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	13 m
面積	145 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。 (2)近隣地域は戸建住宅を中心とする区画整然とした低層住宅地域として熟成しており、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,603 円 1平米 3万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,265 円 1平米 3万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)牛久市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。ひたち野うしく駅周辺及び利便性が良好な住宅地の需要は堅調で、選別化が見られる。 (2)人口は平成３１年を境に微減傾向。高齢化率は上昇傾向。取引件数と建築着工件数は横這い傾向。ひたち野うしく地区及び牛久駅徒歩圏の人気が高い。
地域要因
(1)区画整然とした住宅地域であるが、ひたち野うしく地区や駅への接近性に優る地域との比較において競争力が劣り、需要は弱含みで推移している。 (2)戸建住宅を中心とする区画整然とした低層住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)北道路で、画地の規模、街路条件等は概ね標準的。個別的要因の変動は特に見受けられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市南７丁目８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,801 円／平米 12万4,970 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,295 円／平米 11万6,685 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,480 円／平米 13万521 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市南７丁目８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万199 円／平米 13万2,898 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,494 円／平米 14万485 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,631 円／平米 12万7,714 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,600 円／平米 12万7,612 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市南７丁目８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,992 円／平米 12万5,602 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,531 円／平米 12万771 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,238 円／平米 12万9,721 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,200 円／平米 12万9,595 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市南７丁目８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,248 円／平米 13万6,366 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,122 円／平米 12万6,031 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,301 円／平米 12万9,929 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	牛久ＭＪ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市南７丁目８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,880 円／平米 11万2,007 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,545 円／平米 11万900 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,947 円／平米 12万5,453 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,900 円／平米 12万5,297 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情