路線価 (2023) 茨城県牛久市久野町687 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 牛久市茨城県牛久市久野町６８７番
価格時点	2023 年
駅名	牛久駅 から 9500m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	716万 円 (669 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,374 円 1平米 1万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	716万 円 (669 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,374 円／坪 1平米 1万700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏を市内を中心に、周辺市の圏域に存する農家集落地域一帯と把握。需要者は同一集落内の居住者若しくは地元出身者が中心だが、取引はほとんどない。コロナ禍の取引価格への影響は限定的であるも、市場限定に基づく需要低迷から、地価は相変わらず弱含み。取引は属人的・地縁的な事情で行われる傾向が強く、価格もそれにより大きく左右されるため、中心価格帯の把握は困難だが、全般的に総額で１千万円を超えると極端に需要が減少する傾向が伺える。 (2) 同一需給圏は牛久市を中心として周辺自治体を含む在来住宅地域及び農家集落地域である。需要者の中心は地元居住者又は地縁を有する一次取得者が大半を占め、他の地域からの転入者は限定的である。縁故、知人間等による取引が多いことから、市場の価格動向よりも個人間の事情で価格が形成される面も見られる。取引件数が少なく取引される規模や価格に開差があって需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は市街地から離れた市街化調整区域内の農家集落地域に存し、アパート収益を目的として建物を建築する地域とはいえないため、収益還元法は非適用とした。但し、需要が限定的で取引が殆ど無い地域につき、全般的に採用事例の規範性が高いとは言いがたい状況にある。よって本件では、比準価格を標準としつつも、代表標準地との検討や農家集落以外の住宅地の地価動向をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 取引件数自体はやや少ないものの自己使用目的の取引が主で、類似地域等において信頼性のある取引事例を収集し得た。また集落地域においては賃貸市場が未成熟のため、賃貸事例の収集が困難であり収益還元法の適用を断念した。従って、本件鑑定評価においては市場動向に即して実証的である比準価格を採用して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	牛久駅　東方
距離	9500 m
土地の状態
土地面積	202.4 坪 (669 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	牛久市茨城県牛久市久野町６８７番
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	60 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	22 m
面積	660 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	市立おくの義務教育学校に近接
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地から離れた市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域を発展させるような特段の要因は見当たらず、限定市場の下、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。 (2)牛久市郊外の在来住宅地域であり、当面現状の住環境を維持していくものと予測する。需要を喚起する要因に乏しく、地価は弱含みで推移すると考えられる。引き続きコロナ禍の影響に留意する必要がある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万5,374 円 1平米 1万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万5,374 円 1平米 1万700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万5,705円 1平米 1万800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は平成３１年を境に微減傾向。高齢化率は上昇傾向。取引件数と建築着工件数は横這い傾向。ひたち野うしく地区及び牛久駅徒歩圏の人気が高い。 (2)集落地域は人口減少・高齢化が進行しており、外部からの人口流入も限定的であることから、地価は引続き下落傾向にある。
地域要因
(1)市街地から離れた市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。 (2)郊外の集落地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。選好を喚起する要因に乏しく、新規需要は限定的である。
個別的要因	(1)台形だが選好性に大きな影響は認められず、概ね標準的な競争力を有している。個別的要因の変動は特に見受けられない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県牛久市久野町６８７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,709 円／平米 2万8,792 円／坪
推定価格 平米 坪	8,657 円／平米 2万8,620 円／坪
標準価格 平米 坪	1万102 円／平米 3万3,397 円／坪
査定価格 平米 坪	1万100 円／平米 3万3,391 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	取手ＫＮ調４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	取手市
地域	茨城県牛久市久野町６８７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,647 円／平米 4万5,117 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,085 円／平米 4万3,259 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,349 円／平米 3万7,520 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,300 円／平米 3万7,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくみＧＹ公４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県牛久市久野町６８７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,088 円／平米 3万45 円／坪
推定価格 平米 坪	9,006 円／平米 2万9,774 円／坪
標準価格 平米 坪	9,540 円／平米 3万1,539 円／坪
査定価格 平米 坪	9,540 円／平米 3万1,539 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくみＧＹ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくばみらい市
地域	茨城県牛久市久野町６８７番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万765 円／平米 3万5,589 円／坪
推定価格 平米 坪	1万431 円／平米 3万4,485 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,375 円／平米 3万7,606 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,400 円／平米 3万7,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情