路線価 (2023) 茨城県牛久市中央2-18-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 牛久市茨城県牛久市中央２丁目１８番２
価格時点	2023 年
駅名	牛久駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 16万5,300 円
1平米当たり	1平米 5万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,980 円 1平米 6万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,020万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 20万3,980 円／坪 1平米 6万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏はＪＲ常磐線沿線、概ね牛久市及び周辺市町の標準住宅地域一円と判定した。需要者は牛久市及び周辺市町の居住者が中心とみられ、圏域内では最寄駅に徒歩圏内の戸建住宅地の需要が依然強く、立地条件、利便性等が良好な住宅地に対する需要は比較的安定しており、近隣地域の需要も安定している。土地は１６５㎡程度で９００～１０００万円程度、新築の戸建物件は２５００～３０００万円程度が需要の中心と見られる。 (2) 同一需給圏は牛久市及び周辺自治体住宅地域一帯の範囲。需要者は同一需給圏内に居住する３０～４０才代の一次取得者層が中心であるが、同一需給圏外からの転入者も散見される。近隣地域は牛久駅徒歩圏に位置し住環境及び利便性が良好で、圏内でも競争優位性があることから需要は概ね底堅いと思料する。需要の中心となる価格帯（総額）は、土地が１０００万円前後、新築戸建住宅は２５００～３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は戸建住宅を中心とする既成の住宅地域であり、居住の快適性及び利便性が重視され、取引の中心は自己使用目的である。近隣地域及び同一需給圏内の類似地域においてアパート等の賃貸用建物の建築を目的とする土地取引が殆どない現状、対象標準地の画地条件（規模等）、経済合理性の観点等から収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地の地積・行政的条件及び賃貸需要等から経済合理的な共同住宅の想定ができないことから収益価格は試算できなかった。本件では採用した事例が、いずれも対象標準地と類似性が認められるものであり、試算された比準価格は市場の実態を反映した価格であると思料する。したがって、信頼性の高い比準価格を採用し代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	牛久駅　北東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が増えつつある区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	牛久市茨城県牛久市中央２丁目１８番２
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北，６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は区画整然とした住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測する。牛久駅勢圏においては選好される住宅地域であり、地価は概ね安定的に推移していくものと予測される。 (2)牛久駅に近く良好な住環境及び利便性を有している住宅地域で需要は底堅い。よって、地価は概ね堅調に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万3,980 円 1平米 6万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 20万3,980 円 1平米 6万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 20万2,988円 1平米 6万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 20万3,980円 1平米 6万1,700円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 20万2,988円 1平米 6万1,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)牛久市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。ひたち野うしく駅周辺及び利便性が良好な住宅地の需要は堅調で、選別化傾向が見られる。 (2)利便性及び環境が良好な住宅地の需要は底堅く地価も概ね安定的に推移しているが、既成の郊外住宅地の需要はやや弱く地価も弱含みである。
地域要因
(1)区画整然とした利便性が良好な住宅地域で、牛久駅勢圏内での相対的な競争力は高く、需要は安定しており、地価は概ね堅調に推移している。 (2)需要及び地価に大きな影響を与えるような地域要因の変動はない。今後も安定的に推移すると思料する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市中央２丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,170 円／平米 20万2,228 円／坪
推定価格 平米 坪	6万564 円／平米 20万225 円／坪
標準価格 平米 坪	6万2,437 円／平米 20万6,417 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,400 円／平米 20万6,294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市中央２丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,822 円／平米 19万7,772 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,649 円／平米 19万3,894 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,093 円／平米 20万1,973 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,100 円／平米 20万1,997 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	牛久ＭＪ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市中央２丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,873 円／平米 23万1,000 円／坪
推定価格 平米 坪	7万11 円／平米 23万1,456 円／坪
標準価格 平米 坪	6万3,646 円／平米 21万414 円／坪
査定価格 平米 坪	6万3,600 円／平米 21万262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	牛久ＵＷ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市中央２丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,579 円／平米 20万6,886 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,352 円／平米 20万2,830 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,537 円／平米 20万3,441 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,500 円／平米 20万3,319 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情