路線価 (2023) 茨城県牛久市上柏田2-15-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 牛久市茨城県牛久市上柏田２丁目１５番１０
価格時点	2023 年
駅名	牛久駅 から 2500m
路線価
1坪当たり	1坪 8万5,956 円
1平米当たり	1平米 2万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	533万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,784 円 1平米 3万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	533万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万6,784 円／坪 1平米 3万2,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏はＪＲ常磐線沿線、概ね牛久市及び周辺市町の標準住宅地域一円と判定した。需要者の中心は牛久市及び周辺市町に居住する３０～４０歳代の一次取得者層とみられる。圏域内では新規の宅地供給が多くみられ、その新興住宅地域に対する需要は底堅いが、代替・競争関係にある既成の住宅地域の需要はやや弱く、地価は依然として弱含み傾向で推移している。土地は１６５㎡程度で５００万円、新築戸建物件は２５００万円程度が需要の中心と見られる。 (2) 同一需給圏は、牛久市を中心に、県南部の周辺市町に存する比較的優良な住宅地域一帯と考えられる。需要者は、同一需給圏内に居住する若年の一次取得者が中心である。近隣地域は高齢化が進行し、ひたち野うしく地区等環境良好な住宅地の供給が続いている事などから、相対的な地位の低下がみられる。価格水準であるが、土地価格は、５０坪程度で５００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円程度が上限とみられ、需要は横ばいからやや弱含みで推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　対象標準地は戸建住宅を中心とする一般住宅地域内にあり、同種の取引事例を採用して得られた比準価格は実証的であり、市場性を反映し、説得力を有する。一方、対象標準地の画地条件（規模、形状等）から賃貸用不動産の建築を想定することに妥当性等を見出せないため、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は居住の快適性と利便性等が重視される住宅地域であることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域では、自用の不動産を求める取引がその大半を占める。よって快適性や利便性、安全性等が投資判断の際に重視される。一方、収益価格であるが、付近の状況や対象不動産の規模等を総合的に勘案した結果、経済面から適正な賃貸経営が困難であると判断し、収益還元法の適用は断念した。よって主たる需要者の視点に立ち、客観的で実証的な比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	牛久駅　北東方
距離	2500 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	牛久市茨城県牛久市上柏田２丁目１５番１０
標準地の範囲
東	30 m
西	90 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18 m
面積	160 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北，４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は幹線道路背後の熟成した一般住宅地域で、今後も現状維持で推移していくものと予測され、地価は概ね横這い傾向で推移するものと思料される。 (2)熟成した住宅団地であり、地域要因に大きな変動はみられない。需要はひたち野地区等、利便性が高くかつ品等上位の新興住宅地に集まる傾向が強い。よって当分の間、地価は弱含み傾向が続くと思量する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万6,784 円 1平米 3万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万6,784 円 1平米 3万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万6,784円 1平米 3万2,300円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 10万7,114円 1平米 3万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)牛久市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。ひたち野うしく駅周辺及び利便性が良好な住宅地の需要は堅調で、選別化傾向が見られる。 (2)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で０．９％減少しており、高齢化率は３０．５％であった。県の高齢化率３０．６％とほぼ変わらない。
地域要因
(1)戸建住宅を主体とする住宅地域で、街路条件がやや劣り、相対的な競争力は低下しており、需要は弱含みで推移、地価も弱含み傾向で推移している。 (2)地域要因について特段の変化は認められない。駅徒歩圏外に位置しており、利便性の観点から、やや訴求力に欠ける。よって弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)接面方位が南東側であるため、北側で街路に接する画地と比較して競争力は相当程度優る。また個別的要因に特段変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市上柏田２丁目１５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,267 円／平米 12万3,205 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,228 円／平米 12万9,688 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,332 円／平米 10万3,584 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市上柏田２丁目１５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,881 円／平米 10万8,705 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,285 円／平米 10万3,428 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,211 円／平米 9万6,572 円／坪
査定価格 平米 坪	3万400 円／平米 10万502 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市上柏田２丁目１５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,373 円／平米 11万3,637 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,715 円／平米 13万7,910 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,463 円／平米 10万7,323 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	南
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市上柏田２丁目１５番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,549 円／平米 11万4,219 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,130 円／平米 13万5,976 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,042 円／平米 10万2,625 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,300 円／平米 10万6,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情