路線価 (2023) 茨城県牛久市牛久町字大流3137-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 牛久市茨城県牛久市牛久町字大流３１３７番１９
価格時点	2023 年
駅名	牛久駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	786万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,603 円 1平米 3万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	786万 円 (202 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万8,603 円／坪 1平米 3万8,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は牛久市及び周辺市町の比較的利便性が高い中・小規模住宅地である。需要者は上記同一需給圏内の３０～４０代の一次取得者が中心であるが、外部需要も期待しうる。一定の利便性があり、地価二極傾向の中でも需要を期待しうる地域である。ただし競争が激しい地域であり市場はやや弱含み。市場取引の中心価格帯は、土地は５０～６０坪程度で６５０万円～８００万円程度、新築戸建物件については、２０００万円～２５００万円程度が主流である。 (2) 同一需給圏をＪＲ常磐線を最寄り駅とする牛久市内を中心とする普通住宅地域と把握。需要者の中心は市内若しくは近隣に居住あるいは出身の３０～４０代前半の一次取得者層が大半。新型コロナの影響は限定的で、特に、ひたち野うしくや牛久駅徒歩圏の需要は底堅い。民間業者によるスプロール的な小規模開発地が多い地域で、中心価格帯は、土地総額で７百万円程度、新築戸建で２千万円台前半と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心にアパートも見られる熟成した住宅地である。しかし本件においては画地条件から経済的合理性を有する賃貸用建物を建築することが困難であり、収益価格試算を見送った。比準価格は、牛久駅圏域の比較的信頼性の高い事例を採用できたことから、信頼性は高い。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、実証性に優れた比準価格を中心として、対象標準地の鑑定評価額を決定した。 (2) 国道６号西側の住宅地で、接面街路の対面地等、面大地には地主の節税目的と思われるアパート等の介在も見られるが、アパート敷地としては画地規模が相当小さく、収益性の効率が悪いため、収益還元法は非適用とした。一方、取引事例比較法の適用に際しては、取引時点が比較的新しく、特段の事情補正を要しない４事例を採用した。よって、代表標準地との検討をも踏まえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	牛久駅南西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	61.1 坪 (202 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	牛久市茨城県牛久市牛久町字大流３１３７番１９
標準地の範囲
東	140 m
西	10 m
南	130 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	17 m
面積	187 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位：北６．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)牛久駅に近い熟成した住宅地であり、西方の幹線市道の整備に伴い、利便性がさらに増している。都市機能誘致区域内であり、利便性良好な地域のため、地価は比較的堅調に推移すると予測する。 (2)国道６号を西に越えての民間業者によるスプロール的な小規模開発地が多い地域で、比較的熟成度が高いため、将来的にもほぼ現状通り推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地（２階建）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万8,603 円 1平米 3万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万8,603 円 1平米 3万8,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万8,603円 1平米 3万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)牛久市は都心への通勤圏であること等から県内でも比較的良好な条件を有する。ひたち野地区を中心に地価は上昇もその範囲は限定的である。 (2)人口は平成３１年を境に微減傾向。高齢化率は上昇傾向。取引件数と建築着工件数は横這い傾向。ひたち野うしく地区及び牛久駅徒歩圏の人気が高い。
地域要因
(1)牛久駅徒歩圏の一定の住環境、利便性を有する地域だが、やや高齢化の進む団地地域であり、地価の上昇には至っていない。 (2)国道６号を西に越えての民間業者によるスプロール的な小規模開発地が多い地域で、比較的熟成度が高く、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は存しない。 (2)画地の規模、街路条件等は標準的であり、北東街路であることにより日照がやや優る。個別的要因の変動は特に見受けられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市牛久町字大流３１３７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,681 円／平米 14万7,715 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,766 円／平米 14万1,384 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,493 円／平米 12万7,258 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市牛久町字大流３１３７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,115 円／平米 12万6,008 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,300 円／平米 12万8 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,041 円／平米 12万2,458 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,400 円／平米 12万3,644 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市牛久町字大流３１３７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万199 円／平米 13万2,898 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,494 円／平米 14万485 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,283 円／平米 12万6,564 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市牛久町字大流３１３７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,958 円／平米 13万8,713 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,543 円／平米 13万7,341 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,288 円／平米 12万6,580 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市牛久町字大流３１３７番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,801 円／平米 12万4,970 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,295 円／平米 11万6,685 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,086 円／平米 12万9,218 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,500 円／平米 13万587 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情