路線価 (2023) 北海道札幌市西区西野2条3-65-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市西区北海道札幌市西区西野２条３丁目６５番５
価格時点	2023 年
駅名	発寒南駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 29万7,540 円
1平米当たり	1平米 9万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	3,420万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	3,420万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万6,638 円／坪 1平米 12万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需要圏は西区内の幹線街路または準幹線街路沿いの商業地域内が圏域。需要者の中心は店舗兼事務所用地として個人事業主、札幌市等の道内主要都市に本社を置く法人、投資物件として不動産賃貸業者等である。コロナ禍の影響は薄く、古くからの商業地域であり、新規出店は見られないが、潜在的需要はある。市場の中心となる価格帯は１㎡当たり１２万円前後、総額では土地面積、建物の用途・規模によって様々であることから見いだすことができない。 (2) 同一需要圏は区内の幹線道沿線等の商業地域。需要者は個人事業者の外、主として札幌市等の道内主要都市に本社を置く法人で、商工関連業者及び不動産関連業者が多い。沿道サービス型の店舗も多いが、飲食関連等の新規出店は余りなく、古くからの店舗が営業を続けている状況で、需給関係は安定している。金融緩和の影響もあり当面の地価は安定～上昇傾向と予測。土地需要中心価格は単価１２０千円／㎡超、総額は利用用途・規模により様々で特定はし難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線街路沿いに店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ古くからの商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ、やや低めに求められた。自用の店舗、事務所ビル等が取引の中心であることから、市場の実態を反映した取引事例から求められた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格、収益価格を得た。後者は収益物件においては重視すべきであるも、周辺は手稲左股通沿いではあるが小規模店舗も多く、地域性から低層の店舗・事務所の複合を想定した価格で、全体が店舗となる程の需要がなく商業地としての熟成が弱く低位となった。商業地も自己営業目的の取引が主で、市場価格を重視して取引されることが一般的である。よって本件では、比準価格を重視し収益価格を参酌し、地域の動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	発寒南駅南西方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	84.1 坪 (278 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市西区北海道札幌市西区西野２条３丁目６５番５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	12.7 m
奥行き	21.9 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線街路沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も同様に維持して推移するものと予測する。幹線街路沿い商業地の需要が強含みであることから、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)手稲左股通沿線に店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域で、当分は現状を維持して推移するものと予測。地価水準は商業床需要のほか共同住宅等の需要もあり、当面の地価は安定～上昇傾向にあると判断。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 41万6,556 円 1平米 12万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
前年から次年への変動率 9.8 ％
2022年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 9.8 ％
2019年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内の景気はコロナ禍の影響は見られるものの緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に不動産市場には大きな影響は見られず地価は上昇傾向にある。 (2)昨今の金融動向もあり、区内の地下鉄駅に近い等の利便性・収益性良好な地域を中心に地価は安定～上昇傾向、場所により強含み傾向となっている。
地域要因
(1)幹線街路沿いの店舗、事務所用地の他、マンション用地の需要が増加しており、地価は上昇傾向にある。 (2)各種店舗が建つ手稲左股通沿いの商業地域であり、商業床需要の外、マンション用地等の実需が多く、当面の地価は安定～上昇傾向が続くと判断。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231261107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区西野２条３丁目６５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,309 円／平米 55万3,124 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,155 円／平米 51万6,248 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,629 円／平米 42万5,247 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	22 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231261107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区西野２条３丁目６５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,315 円／平米 36万8,007 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,582 円／平米 30万6,076 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,866 円／平米 37万9,747 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231261107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区西野２条３丁目６５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,456 円／平米 35万8,556 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,630 円／平米 35万5,825 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,006 円／平米 40万6,658 円／坪
査定価格 平米 坪	12万3,000 円／平米 40万6,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231261107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区西野２条３丁目６５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,151 円／平米 40万7,137 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,153 円／平米 33万4,412 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,977 円／平米 44万2,928 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231261107 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区西野２条３丁目６５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万1,829 円／平米 30万3,587 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,643 円／平米 30万6,278 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,703 円／平米 41万5,574 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情