路線価 (2023) 茨城県牛久市田宮町字落合230-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 牛久市茨城県牛久市田宮町字落合２３０番７
価格時点	2023 年
駅名	牛久駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (312 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,002 円 1平米 4万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,520万 円 (312 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,002 円／坪 1平米 4万8,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、牛久市内の住宅地域一円と判定した。国道背後の既成住宅地域で最寄駅からの接近性等交通利便性は比較的良好で、需要は一定水準あり、価格水準も高めとなっている。一方駅西側地区は相対的に需給動向が劣っている。需要者の中心は、市内に居住する一次取得者層であるが、地域の特性等により周辺市町からの需要もある。中心となる価格帯は、３００㎡程度で１５００万円程度、新築の戸建住宅で総額３３００万円程度となっている。 (2) 同一需給圏は牛久市及び周辺自治体の中規模住宅地で、概ね県南地域のＪＲ常磐線沿線及びつくばエクスプレス線沿線の比較的生活利便性が良好な圏域が中心となる。需要者は圏内の３０～４０代の一次取得者が中心であるが、都心部のマンション価格高騰や在宅ワークによる需要増等の影響から圏外からの需要も増えてきている。価格帯に関しては土地は１００坪程度で１６００万円程度、新築戸建物件については敷地５０坪で２５００万円前後の物件が主流である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、最寄駅への接近性が良好で、アパート等の収益物件もある程度認められる。但し、自用の住宅の取引がほとんどであり、適正な賃貸市場が形成されているとは言い難く、まとまった土地の確保も難しい地域でもあり、収益価格の信頼性は相対的に劣る。一方、自用の取引事例は適正に求められ、信頼性が高い。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格は参考として、前年価格との対比により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は駅に近い戸建住宅を主体とした在来住宅地域である。周辺は賃貸住宅の供給が多いうえ、敷地内での駐車場確保により容積充足率が低下するため、収益価格は低位に試算された。居住環境が重視される住宅地のため、市場価値を適切に表している比準価格により説得力があると判断した。よって比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	牛久駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	94.4 坪 (312 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い国道裏の既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	牛久市茨城県牛久市田宮町字落合２３０番７
標準地の範囲
東	50 m
西	150 m
南	150 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	17 m
面積	300 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	国道背後の住宅地域で、交通利便性が良好な住宅地域
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅への接近性が良好な既成住宅地域で、当該地域は相対的に成熟感が感じられ現状の住環境を維持すると予測する。 (2)駅への接近性が良好な中規模住宅地としての環境を維持すると予測する。市道２３号線の開通等による利便性向上で地価は上昇傾向に向かうと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,002 円 1平米 4万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,002 円 1平米 4万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万1,002円 1平米 4万8,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)牛久市駅周辺の既存住宅地の住宅需要は厳しい状況が続く一方、ひたち野うしく駅周辺の住宅需要は堅調に推移している。 (2)①牛久市内の人口は微減状態。一方で高齢化率は微増傾向。②国道６号バイパス等の都市計画道路等は事業進行中。③新築建売価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)最寄駅への接近性は良好で、既成住宅地域では相対的に需給動向が堅調であるが、地価水準が高く、地価が上昇継続傾向に振れない。 (2)市道２３号線が開通、国道６号バイパスの一部供用開始で、つくば市方面及び龍ケ崎市方面への交通利便性が向上した。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市田宮町字落合２３０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,681 円／平米 14万7,715 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,766 円／平米 14万1,384 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,493 円／平米 12万7,258 円／坪
査定価格 平米 坪	4万400 円／平米 13万3,562 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市田宮町字落合２３０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,492 円／平米 16万315 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,012 円／平米 15万8,728 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,130 円／平米 17万2,342 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,700 円／平米 18万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市田宮町字落合２３０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,822 円／平米 19万7,772 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,649 円／平米 19万3,894 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,877 円／平米 15万8,281 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	牛久ＳＴ調４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市田宮町字落合２３０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,913 円／平米 15万5,094 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,727 円／平米 15万4,479 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,544 円／平米 14万7,262 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	牛久ＳＴ調４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市田宮町字落合２３０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,162 円／平米 16万2,530 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,198 円／平米 15万9,343 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,568 円／平米 15万3,954 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情