路線価 (2023) 茨城県牛久市ひたち野東1-15-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 牛久市茨城県牛久市ひたち野東１丁目１５番５
価格時点	2023 年
駅名	ひたち野うしく駅 から 570m
路線価
1坪当たり	1坪 19万8,360 円
1平米当たり	1平米 6万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月14日
鑑定評価額 総額	1,650万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	1,660万 円 (217 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万2,909 円／坪 1平米 7万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は牛久市及び周辺市町を含む住宅地。需要者は左記同一需給圏内のうち、牛久市内に居住する一次取得者層が中心ではあるが、都内通勤者の需要もあり層は幅広い。ひたち野うしく駅勢圏においては既存の住宅地からの需要流入も見られるが、供給も少なく地価は強含みで推移している。土地は２００～２５０㎡程度で、総額が１５００～１９００万円前後、新築戸建物件に関しては２８００～３５００万円前後が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は牛久市を中心に、県南部周辺市町に存する優良な住宅地域一帯と考えられる。需要者は、同一需給圏内に居住する一次取得者に加え、都心方面からの転入者も十分期待できる。優良な住宅地域地として熟成しつつあり、今後も底堅く推移すると見込まれる。価格水準であるが、需要が旺盛なことから土地は６５坪程度で１６５０万円を超え、新築戸建住宅は４０００万円を上回る価格水準が取引の中心とみられ、堅調な状況が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は区画整然とした利便性の高い住宅地域で、アパート等の収益物件も見られるが、自己使用目的での取引が中心である。比準価格は、牛久市内の取引事例から住宅地としての各要因に着目し適正に試算が行われており、信頼性の程度は高い。収益価格は、居住の快適性が重視される地域であるため低位に試算された。以上、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域では、自用の不動産を求める取引がその大半を占める。したがって快適性や利便性、安全性等が重視される傾向が強い。一方収益価格であるが、利便性等が賃料に反映されにくいという地域の特性があるため、やや低位に求められた。よって本件では主たる市場参加者の視点に立ち、客観的で実証的な価格である比準価格を標準とするとともに、収益価格を参酌し、さらに代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ひたち野うしく駅北東方
距離	570 m
土地の状態
土地面積	65.6 坪 (217 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が増えつつある区画整理後の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	牛久市茨城県牛久市ひたち野東１丁目１５番５
標準地の範囲
東	120 m
西	180 m
南	20 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は区画整然とした新興の住宅地域で、需要は堅調に推移しており、今後もこの傾向が続くものと予測する。 (2)居住誘導区域内の区画整理地である。住環境も良好であり、地域特性を大きく変化させるような要因変化もみられない。また駅徒歩圏内に存する住宅地としての稀少性も相俟って、地価は堅調に推移するものと思量する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	２階建程度の低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万1,256 円 1平米 7万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万2,909 円 1平米 7万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万1,256円 1平米 7万6,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万2,909円 1平米 7万6,500円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 24万7,950円 1平米 7万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)牛久市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。ひたち野うしく駅周辺及び利便性が良好な住宅地の需要は堅調で、選別化が見られる。 (2)令和４年１０月１日現在、人口は５年間で０．９％減少しており、高齢化率は３０．５％であった。県の高齢化率３０．６％とほぼ変わらない。
地域要因
(1)ひたち野うしく駅徒歩圏の利便性が高い住宅地で、需要は堅調で、供給も少なく地価は強含みで推移している。 (2)地域要因に変化はなく環境良好な住宅地域であることから、取引は堅調である。熟成も進み、都心方面からの需要者に対する訴求力も維持している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)接面方位が北であるため、競争力は標準的である。また個別的要因に特段変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市ひたち野東１丁目１５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万735 円／平米 23万3,850 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,354 円／平米 22万5,978 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,499 円／平米 24万2,988 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,500 円／平米 24万2,991 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市ひたち野東１丁目１５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,800 円／平米 16万1,333 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,228 円／平米 27万1,846 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,065 円／平米 26万1,389 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,100 円／平米 26万1,505 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市ひたち野東１丁目１５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,207 円／平米 25万1,940 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,817 円／平米 25万3,957 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,863 円／平米 24万4,191 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,900 円／平米 24万4,313 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市ひたち野東１丁目１５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,643 円／平米 23万240 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,964 円／平米 22万1,383 円／坪
標準価格 平米 坪	7万4,988 円／平米 24万7,910 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,000 円／平米 24万7,950 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	牛久ＳＴ調４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市ひたち野東１丁目１５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,811 円／平米 27万7,079 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,017 円／平米 26万7,842 円／坪
標準価格 平米 坪	8万2,670 円／平米 27万3,307 円／坪
査定価格 平米 坪	8万2,700 円／平米 27万3,406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情