路線価 (2023) 茨城県牛久市栄町1-56-46 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 牛久市茨城県牛久市栄町１丁目５６番４６
価格時点	2023 年
駅名	牛久駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万2,904 円 1平米 5万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (240 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,565 円／坪 1平米 5万2,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は牛久市及び周辺市町内のＪＲ常磐線各駅を最寄駅とする標準住宅地域一円。需要者の中心は住宅一次取得者層が中心であり、ひたち野うしく地区をはじめ、周辺で開発された新規分譲地との競合関係が強い。このため市内中心部に位置する比較的古い住宅団地に対する需要は弱含みであるが、住環境等に再着目する動きもみられ、需給は回復傾向にある。中心価格帯は土地２４０㎡程度で１３００万円程度、新築戸建物件は３０００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は牛久市及び周辺自治体の中規模住宅地で、概ね県南地域のＪＲ常磐線沿線及びつくばエクスプレス線沿線の比較的生活利便性が良好な圏域が中心となる。需要者は圏内の３０～４０代の一次取得者が中心であるが、都心部のマンション価格高騰や在宅ワークによる需要増等の影響から圏外からの需要も増えてきている。価格帯に関しては土地は７０坪程度で１２００万円～１２５０万円程度、新築戸建物件については３０００万円台前半の物件が主流である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　対象標準地は既成住宅地域内の戸建分譲地であり、居住の快適性と利便性等を重視する戸建住宅を中心とした住宅地域に存することから、自己利用目的の取引が中心である。近隣地域においては収益物件であるアパート等はほとんど見られないため、収益還元法は適用しなかった。よって、対象標準地は市場性を反映する比準価格を中心に価格形成がなされているものと判断し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を主体とした区画整然とした住宅地域である。標準地は賃貸経営に適するほど画地規模が大きくないため、収益還元法の適用は断念した。居住環境が重視される住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格には十分な信頼性が認められると判断した。よって比準価格を採用し、後記代表標準地より検討した価格との均衡に留意して対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	牛久駅　北東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	72.6 坪 (240 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	牛久市茨城県牛久市栄町１丁目５６番４６
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	15 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北，９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は閑静な住環境を有する戸建住宅地域を形成しており、将来的にも同様の住環境で現状推移するものと予測され、地価は概ね安定的に推移するものと思料される。 (2)区画整然とした中規模住宅地域としての環境を維持すると予測する。各種店舗との接近性は良好で、在宅ワークによる需要増等が続き、価格は上昇傾向にて推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万2,904 円 1平米 5万2,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万3,565 円 1平米 5万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万2,904円 1平米 5万2,300円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万2,904円 1平米 5万2,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万3,565円 1平米 5万2,500円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 17万2,904円 1平米 5万2,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)牛久市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇傾向。牛久駅徒歩圏及びひたち野うしく駅周辺及び利便性が良好な住宅地の需要は堅調に推移している。 (2)①牛久市内の人口は微減状態。一方で高齢化率は微増傾向。②国道６号バイパス等の都市計画道路等は事業進行中。③新築建売価格は上昇傾向にある。
地域要因
(1)住環境が良好な住宅地域であり、地域要因に格別の変動はない。供給は少ないが、底堅い需要があり、地価は概ね安定的に推移している。 (2)既成の区画整然とした住宅地域で街路条件、接近条件等に変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市栄町１丁目５６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,343 円／平米 20万2,800 円／坪
推定価格 平米 坪	6万979 円／平米 20万1,597 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,677 円／平米 17万844 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,700 円／平米 17万7,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	牛久ＳＴ調４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市栄町１丁目５６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,871 円／平米 17万8,098 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,357 円／平米 18万3,010 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,648 円／平米 16万4,136 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市栄町１丁目５６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,505 円／平米 17万3,582 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5 円／平米 16万5,317 円／坪
標準価格 平米 坪	5万206 円／平米 16万5,981 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	牛久ＨＭ調４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市栄町１丁目５６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,441 円／平米 15万3,534 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,088 円／平米 14万9,061 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,602 円／平米 16万3,984 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,600 円／平米 17万590 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	自治会協定
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市栄町１丁目５６番４６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,977 円／平米 15万8,612 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,036 円／平米 15万5,501 円／坪
標準価格 平米 坪	5万468 円／平米 16万6,847 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情