路線価 (2023) 茨城県牛久市猪子町字前山久保995-121外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 牛久市茨城県牛久市猪子町字前山久保９９５番１２１外
価格時点	2023 年
駅名	牛久駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,790万 円 (1311 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,125 円 1平米 4万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	5,810万 円 (1311 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万6,456 円／坪 1平米 4万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は茨城県南地区の商業地全域と判定した。需要者は同一受給圏内の小売・流通業者に加え、全国的なチェーン店等外部需要も考えられる。ただし、商業地域としての競争力はひたち野うしく地区及びつくば市の商業地に比較して強くはない。現実の土地売買は少なく、定期借地権によるものが多いこと、業種・業態等により規模の格差が大きいことから市場における中心価格帯などは判定しえない。 (2) 同一需給圏は牛久市および隣接自治体を中心とする茨城県南地区の商業地域と判定した。需要者は同一受給圏内の小売・流通業者に加え、全国的なチェーン店等外部需要も考えられる。路線型の商業地域であり、繁華性は市内及びつくば市の他の商業地に比較してやや劣る面がある。現実の土地取引は少なく、定期借地権によるものが多いこと、業種・業態等により規模の格差が大きいことから市場における中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件においては対象不動産が商業地域に存しており、収益価格を重視すべきである。ただし、本件においてはロードサイド地区のため、駐車場を広く確保しており、収益価格が低位に抑えられている。比準価格は、つくば市、阿見町を含めた事例からの比準だが、現実に市場において成立した価格を基礎としており規範性、信頼性は高い。よって、本件においては、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格に重きを置き、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は幹線国道沿いの路線商業地である。比準価格は牛久市のほか県南地区の商業地に係る規範性の高い事例により試算したもので信頼性は高い。収益価格は土地建物とも大型物件になることから投下資本に見合う賃料水準が形成されておらず比準価格より低位に求められた。よって市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	牛久駅北方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	396.6 坪 (1311 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	牛久市茨城県牛久市猪子町字前山久保９９５番１２１外
標準地の範囲
東	60 m
西	0 m
南	250 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	36 m
奥行き	36 m
面積	1300 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道６号線沿いの既成の商業地域であり、各所に見られる新興路線商業施設等との競争力はやや劣る。繁華性も停滞気味であり、地価下落が継続するものと思料する。 (2)国道６号線沿いの既成の路線型商業地域であり、当面現状の商環境を維持すると予測する。大規模商業施設との競合及びコロナ禍の影響により、地価はやや弱含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万4,721 円 1平米 4万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万4,060 円 1平米 4万6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万4,721円 1平米 4万6,800円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 14万7,448円 1平米 4万4,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万4,060円 1平米 4万6,600円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 14万7,448円 1平米 4万4,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)路線商業地域は、同一需給圏が広域に渡り、市内およびつくば市等との競争が激しく、地価はやや弱含みである。 (2)郊外の複合商業施設と競合しており、ひたち野うしく地区以外の商業収益性は低下傾向にある。コロナ禍の影響で不透明感がある。
地域要因
(1)国道６号沿いの商業地だが、ひたち野うしく駅周辺やつくば市等の商業地に対する競争力に乏しく、地価は下落傾向が続く。 (2)地域要因に特段の変動は見られないが、ひたち野うしく地区・つくば地区との競合で、地価はやや弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は存しない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	龍ケ崎ＵＷ調４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県牛久市猪子町字前山久保９９５番１２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万3,880 円／平米 14万5,067 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,284 円／平米 14万9,709 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,829 円／平米 15万4,817 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,800 円／平米 15万4,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	龍ケ崎ＵＷ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	龍ケ崎市
地域	茨城県牛久市猪子町字前山久保９９５番１２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,492 円／平米 12万643 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,492 円／平米 12万643 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,368 円／平米 15万3,293 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,400 円／平米 15万3,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	阿見ＴＫ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	稲敷郡阿見町
地域	茨城県牛久市猪子町字前山久保９９５番１２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,436 円／平米 17万3,353 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,065 円／平米 17万5,433 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,594 円／平米 16万652 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,600 円／平米 16万672 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	牛久ＳＴ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県牛久市猪子町字前山久保９９５番１２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,977 円／平米 15万8,612 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,036 円／平米 15万5,501 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,036 円／平米 15万5,501 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,000 円／平米 15万5,382 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情