路線価 (2023) 北海道札幌市西区八軒1条西1-46-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市西区北海道札幌市西区八軒１条西１丁目４６番１外
価格時点	2023 年
駅名	琴似駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 57万8,550 円
1平米当たり	1平米 17万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	9,260万 円 (359 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 85万2,948 円 1平米 25万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	9,440万 円 (359 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 86万9,478 円／坪 1平米 26万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八軒地区、琴似地区及び二十四軒地区内の店舗、マンション等が建つ路線商業地域が圏域。需要者の中心は店舗、事務所用地として個人・法人事業主、マンション用地としてマンション開発業者である。コロナ禍の影響は殆ど無く、駅徒歩圏内に所在することから土地需要が増加し地価は強含みである。市場の中心となる価格帯は１㎡当たり２６万円前後であり、総額では土地面積、建物の用途・規模により一様でないため見いだすことができない。 (2) 同一需給圏は、琴似・八軒地区の商業地域一円であるが、特に代替競争関係が強い範囲は、ＪＲ琴似駅が最寄り駅、かつ、幹線道路沿いの商業地域である。需要者は、低層階を店舗や事務所、中層階を住宅とした収益物件の開発業者及び不動産投資家が中心である。新型コロナの感染拡大以降、商業地の取引は減少傾向にあるものの、潜在的な需要が依然認められる。主たる取引価格帯は、土地の規模や延床面積、築年数等によりばらつきがみられ判然としない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅徒歩圏内の店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べ、低めに試算された。自用の店舗等が取引の中心であることから、試算価格の調整にあたっては、収益価格を参酌し、市場の実態を反映した取引事例から求められた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 採用した取引事例は、圏内で法人が自己の事業目的で購入したものが中心であるため、試算した比準価格は十分な説得力を有する。一方、収益価格は最近の地価や建築費等の上昇に伴い、現時点では元本価格に見合った賃料が得られていないため、低位に試算された。よって、最近の市場動向が反映されている比準価格を中心に、収益価格を参考の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	琴似駅北東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	108.6 坪 (359 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市西区北海道札幌市西区八軒１条西１丁目４６番１外
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	23 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	令和４年１２月に「琴似本通地区地区計画」が決定された
街路	１８ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	６０ｍ高度地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏内の店舗、マンション等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も同様に維持して推移するものと予測する。駅徒歩圏内の商業地の需要が強含みであることから、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)ＪＲ琴似駅北側の道道沿いの商業地域である。利便性が良好であることから、既存建物の建て替え等の進捗に伴い、徐々に地区計画に沿った街並みが形成されていくと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 86万9,478 円 1平米 26万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 88万6,008 円 1平米 26万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 86万9,478円 1平米 26万3,000円
前年から次年への変動率 9.8 ％
2022年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 88万6,008円 1平米 26万8,000円
前年から次年への変動率 11.9 ％
2019年	1坪 77万6,910円 1平米 23万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内の景気はコロナ禍の影響は見られるものの緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に不動産市場には大きな影響は見られず地価は上昇傾向にある。 (2)新型コロナの収束が見通せない中、金融緩和等は依然継続されており、不動産市場にとってはプラスに作用している。
地域要因
(1)駅徒歩圏内のマンション用地等の需要が増加しており、地価は上昇傾向にある。 (2)ＪＲ駅徒歩圏内の商業地の土地需要は依然堅調である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231271107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区八軒１条西１丁目４６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,162 円／平米 49万9,742 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,283 円／平米 49万224 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,333 円／平米 63万2,547 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231271107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区八軒１条西１丁目４６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,667 円／平米 64万6,875 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,967 円／平米 45万2,813 円／坪
標準価格 平米 坪	24万6,787 円／平米 81万5,878 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	18.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231471107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区八軒１条西１丁目４６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,265 円／平米 130万134 円／坪
推定価格 平米 坪	37万2,683 円／平米 123万2,090 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,620 円／平米 82万5,244 円／坪
査定価格 平米 坪	26万5,000 円／平米 87万6,090 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	11.5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	10.9 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231471107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区八軒１条西１丁目４６番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,554 円／平米 100万244 円／坪
推定価格 平米 坪	32万2,523 円／平米 106万6,261 円／坪
標準価格 平米 坪	24万9,053 円／平米 82万3,369 円／坪
査定価格 平米 坪	26万4,000 円／平米 87万2,784 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	６０ｍ高度地区
特別な事情