路線価 (2023) 茨城県つくば市観音台1-34-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくば市茨城県つくば市観音台１丁目３４番１９
価格時点	2023 年
駅名	みどりの駅 から 5400m
路線価
1坪当たり	1坪 9万2,568 円
1平米当たり	1平米 2万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	811万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,041 円 1平米 3万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	811万 円 (231 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万6,041 円／坪 1平米 3万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はつくば市南部を中心として、隣接する牛久市西部や土浦市南部の住宅地域一帯に及ぶ。需要者の中心は同一需給圏内の３０～４０代前半の一次取得者で、二次取得者や圏外からの需要も若干みられる。新型コロナの影響はほぼ収束しているが、競合するＴＸ沿線の区画整理地等の新規供給も多く、需給関係はやや弱含みである。需要の中心となる価格帯は土地は２００～２５０㎡程度で７００万～１千万円前後、新築の戸建物件は概ね２千万円台である。 (2) 同一需給圏はつくば市内において最寄駅から徒歩圏外の住宅地域のほか隣接する土浦市等の住宅地域である。需要者はつくば市内の３０歳代から４０歳代前半の一次取得者が中心となる。つくばエクスプレス沿線の各駅周辺では住宅地として生活利便性、居住環境が良好で選好性が強いことから、既存の住宅地の生活利便性等を考慮すると需要は弱含んでいる。市場の中心価格帯は土地で７００～９００万円程度、新築戸建で２，５００万円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域ではアパートも多く見られるが、その多くは地権者による土地活用や相続対策等であり、収益事業として賃貸建物建築のための土地取得事例は少なく、取引の多くは自己用住宅地のための取得であり、特に戸建住宅規模の画地では近隣の取引価格水準が価格決定の主要な指標となっている。よって本件では、代表標準地との均衡にも留意し、取引の実態を反映して実証的な比準価格を採用し、収益価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 居住の快適性や利便性が重視される住宅地であり、自用目的での取引が中心となっていることから、比準価格は取引の実態を反映している。周辺にアパートの利用も見られるが、従来からの地主が土地活用の目的で建築したものであり、収益目的で新たに土地を取得したものではない。よって、比準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	みどりの駅南東方
距離	5400 m
土地の状態
土地面積	69.9 坪 (231 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、集合住宅、倉庫等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくば市茨城県つくば市観音台１丁目３４番１９
標準地の範囲
東	320 m
西	200 m
南	250 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅やアパートが混在し、研究機関も見られる区画整然とした住宅地域で、ＴＸ沿線地域等との競合もあり需給関係はやや弱含みだが、新型コロナの影響は現時点でも小さく、現状のまま熟成していくものと予測する。 (2)地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。最寄駅から距離を有する住宅地域であり、新興の住宅地との比較においては競争力に劣り、地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万6,041 円 1平米 3万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万6,041 円 1平米 3万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2022年	1坪 11万6,371円 1平米 3万5,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万6,041円 1平米 3万5,100円
前年から次年への変動率 -0.3 ％
2019年	1坪 11万6,371円 1平米 3万5,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)つくば市は人口増加中で、研究学園地区・ＴＸ沿線地区ではコロナ禍での住替需要もあり地価動向は強含みの一方、旧市街地・集落部では微減継続。 (2)つくば市の人口は増加傾向であり、住宅地需要は底堅い。新型コロナによる住宅地地価への負の影響は限定的である。
地域要因
(1)研究機関等も介在する住宅地域として熟成途上にあり、立地や価格面で競合するＴＸ周辺の区画整理地等に需要が分散し、需給関係はやや弱含み。 (2)区画整然とした住宅地域であるが、中心部から距離を有しており、つくばエクスプレス沿線の区画整理地との競合関係から需要は弱含んでいる。
個別的要因	(1)規模・形状ともに標準的な中間画地であるが、接道方位が北西側で競争力はやや弱く、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市観音台１丁目３４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,011 円／平米 18万1,866 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,113 円／平米 17万2,286 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,499 円／平米 11万7,360 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市観音台１丁目３４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,502 円／平米 11万4,064 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,126 円／平米 11万2,821 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,160 円／平米 11万2,933 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,500 円／平米 11万4,057 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市観音台１丁目３４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,578 円／平米 13万845 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,761 円／平米 14万1,368 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,486 円／平米 11万705 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県つくば市観音台１丁目３４番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,990 円／平米 10万5,759 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,643 円／平米 10万7,918 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,871 円／平米 11万8,590 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,200 円／平米 11万9,677 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情