路線価 (2023) 茨城県つくば市並木2-1-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくば市茨城県つくば市並木２丁目１番３
価格時点	2023 年
駅名	つくば駅 から 3700m
路線価
1坪当たり	1坪 21万4,890 円
1平米当たり	1平米 6万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	5,760万 円 (678 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	5,750万 円 (678 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万349 円／坪 1平米 8万4,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、つくばエクスプレスで、概ねつくば市の圏域である。需要者の中心はつくば市近隣居住者及び転勤等に伴う県外移住者も多数存する。つくばエクスプレス開業後は安定して需給が好調であるが新規の造成分譲にやや押され気味である。土地は７０坪程度で約２，０００万円程度、新築の戸建て物件は４，５００万円程度が需給の中心である。 (2) 同一需給圏はつくば市内の研究学園都市部やＴＸ沿線の区画整理地を中心とする品等や利便性の優る住宅地域。需要者の中心はつくば市内及び隣接市の３０代～４０代前半の一次取得者であるが、二次取得者や圏外からの需要もある。競合地域や近隣の公務員宿舎跡地での宅地供給も多いが、コロナ禍での住替え需要もあり、供給過剰感は薄らぎ地価は安定している。需要の中心価格帯は土地は約２００㎡程度で２千万円まで、新築の戸建物件は概ね４千万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　小中学校が近く、筑波研究学園都市の発展とともに開発された分譲地であり近年も公務員住宅跡地に大中規模開発が進められており、戸建住宅や民間施行の共同住宅も多く見られる。快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を重視し、結果としてやや低位となった収益価格は採用せず、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域周辺ではアパートも多く見られるが、その多くは地権者による土地活用や相続対策等であり、収益事業として賃貸建物建築目的の土地取引は少なく、元本と果実の相関関係はやや希薄な地域と言える。土地取引に際しては、周辺地域の取引価格水準が価格決定の有力な指標となっているため、本件では、代表標準地との均衡にも留意し、取引の実態を反映して実証的な比準価格を採用し、収益価格による検証を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	つくば駅の南東方
距離	3700 m
土地の状態
土地面積	205.1 坪 (678 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	34 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	三方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくば市茨城県つくば市並木２丁目１番３
標準地の範囲
東	160 m
西	90 m
南	80 m
北	180 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	27 m
奥行き	25 m
面積	680 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	３４ｍ県道　　　「基準方位　北」
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、良好な住宅地域として成熟しつつあり、つくばエクスプレスの開通・商業施設の定着等に伴い利便性が高まり、今後とも同様の住環境を維持するものと予測される。 (2)戸建住宅とアパート等が混在する区画整然とした住宅地域で、新型コロナの影響は現時点でも小さいが、ＴＸ沿線地域や官舎跡地での宅地供給も多く、当面は様子見にて需給関係はやや弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 28万349 円 1平米 8万4,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 28万349円 1平米 8万4,800円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスの経済や地価に与える影響の程度は少なくなり、各種経済指数も徐々に回復の兆しも認められる反面各種不安定要素も存する。 (2)つくば市は人口増加中で、研究学園地区・ＴＸ沿線地区ではコロナ禍での住替需要もあり地価動向は強含みの一方、旧市街地・集落部では微減継続。
地域要因
(1)小中学校にも近く、様々な利便性の向上、商業施設の充実等の影響を受け、当地域は安定的に人気を有しているが、新規供給が多くやや弱含みである。 (2)街区整然とした住宅地域として熟成途上にあるが、駅徒歩圏外であり、ＴＸ沿線地区や近隣背後地域での宅地供給も多く、地価は若干の弱含みである。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)三方路画地としての優位性と、規模がやや大きいために総額が嵩むことの両側面があるが、個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市並木２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,773 円／平米 29万3,484 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,032 円／平米 28万7,728 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,264 円／平米 26万2,047 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,900 円／平米 28万679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	文教地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市並木２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,478 円／平米 28万5,896 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,152 円／平米 27万4,901 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,571 円／平米 26万3,062 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,200 円／平米 28万1,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市並木２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,669 円／平米 26万9,998 円／坪
推定価格 平米 坪	8万1,669 円／平米 26万9,998 円／坪
標準価格 平米 坪	7万8,528 円／平米 25万9,614 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,100 円／平米 27万8,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市並木２丁目１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万197 円／平米 26万5,131 円／坪
推定価格 平米 坪	8万197 円／平米 26万5,131 円／坪
標準価格 平米 坪	8万197 円／平米 26万5,131 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,900 円／平米 28万3,985 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情