路線価 (2023) 茨城県つくば市高見原4-6-9外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくば市茨城県つくば市高見原４丁目６番９外
価格時点	2023 年
駅名	牛久駅 から 2300m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	533万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,237 円 1平米 2万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	535万 円 (191 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円／坪 1平米 2万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はつくば市及び隣接市の住宅地域一帯。需要者は市内若しくは隣接市在住の一次取得者等が中心であり、外部転入は散見される程度である。ＴＸ各駅のみならず、ＪＲ常磐線牛久駅周辺の新規分譲地とも競合関係にある。つくば市郊外部に位置し、周辺には農地も残る新興性に欠けた分譲住宅地域の需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地が６０坪程度で５５０万円程度、新築戸建は概ね２０００万円台前半である。 (2) 同一需給圏はつくば市及び隣接市等の住宅地域である。需要者はつくば市及び隣接市等の３０歳代の一次取得者が中心となる。牛久駅勢圏の住宅地であるが、取引は少なく築年が古く老朽化した建物も混在している。つくば市中心部からは距離を有しており街路条件が劣ることから需要は弱含んでいる。市場の中心価格帯は土地で５００万円前後、新築戸建で２，５００万円程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は牛久市との行政境付近に位置する新興性に欠ける分譲住宅地域。画地規模が小さく、経済合理性に見合う賃貸経営を想定することが困難なため、土地残余法は適用せず、取引事例比較法一手法のみの適用となった。試算の過程を再吟味してみると、採用事例及び各種補修正はいずれも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。市場参加者の意思決定過程、代表標準地とのバランスを考慮し、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。 (2) 農地も介在する住宅地域であり、自用目的での取引が中心となっていることから、比準価格は取引の実態を反映した精度の高い価格である。周辺にアパートの利用も見られるが一部の利用に留まり、賃料水準も低位であることから収益を目的とした土地需要は見られず、対象標準地の画地条件等も考慮して収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	牛久駅　北西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	57.8 坪 (191 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくば市茨城県つくば市高見原４丁目６番９外
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	130 m
北	130 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	12 m
面積	210 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	居住誘導区域
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)牛久駅勢圏の新興性に欠ける分譲住宅地域。特段の要因変動はないため、当面現環境を維持するものと予測。ひたち野うしく駅周辺及びＴＸ沿線の新規分譲地等との競合により、需要は弱含みである。 (2)地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。牛久駅勢圏の住宅地域であり小規模開発も一部で見られるが、取引は少なく地価は弱含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地（２階建程度）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万2,237 円 1平米 2万7,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万2,237円 1平米 2万7,900円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2019年	1坪 9万2,899円 1平米 2万8,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)総人口、生産年齢人口ともに増加傾向、高齢化率は県平均を下回る。不動産取引件数は微増圏内で推移、建築着工件数は県全体の１５％以上を占める。 (2)つくば市の人口は増加傾向であり、住宅地需要は底堅い。新型コロナによる住宅地地価への負の影響は限定的である。
地域要因
(1)周辺には農地や空地も介在する、やや利便性が劣る新興性に欠ける分譲住宅地域。品等上位の新規分譲地等との競合により、需要は弱含みである。 (2)農地も介在し住環境等において競争力に劣る面は否めない。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)道路方位について優れる。角地であり、土地利用の増価が認められる。その他、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市高見原４丁目６番９外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万2,260 円／平米 7万3,592 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,180 円／平米 7万21 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,116 円／平米 8万6,339 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市高見原４丁目６番９外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万9,658 円／平米 9万8,049 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,510 円／平米 9万7,560 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,185 円／平米 8万6,568 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,000 円／平米 9万2,568 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧宅団地
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市高見原４丁目６番９外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,914 円／平米 9万2,284 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,312 円／平米 9万293 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,383 円／平米 8万3,916 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,200 円／平米 8万9,923 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	旧宅団地
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市高見原４丁目６番９外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,502 円／平米 11万4,064 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,126 円／平米 11万2,821 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,260 円／平米 8万3,510 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,100 円／平米 8万9,593 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情