路線価 (2023) 茨城県つくば市古来字屋敷445-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくば市茨城県つくば市古来字屋敷４４５番１
価格時点	2023 年
駅名	つくば駅 から 3500m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	542万 円 (379 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,276 円 1平米 1万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	542万 円 (379 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万7,276 円／坪 1平米 1万4,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、つくば市及び隣接市郊外部に形成される旧来からの農家集落地域一円である。主たる需要者は当地域に地縁的選好性を有する地元居住者の子弟や周辺地域居住者等で、圏外からの流入はほとんと見られない。地域内の土地利用は農家住宅としての利用が大半で、新規の供給も見受けられず、需要の中心となる価格水準は坪単価で４万～５万円程度と推察するが、敷地規模もまちまちであり価格帯として把握するのは困難である。 (2) 同一需給圏はつくば市及び隣接市の農家集落地域である。需要者の中心は地縁を有する個人が中心である。市街化調整区域に指定され生活利便性の劣る地域であり、外部からの流入は殆ど見られない。市中心部で人口が増加する一方で、当地域は人口の流出、高齢化が進んでおり取引自体少ない。市場の中心価格帯は新規の分譲等は行われていないことから把握は難しいが、坪当たり５万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法による比準価格は、同一需給圏内に所在する比較的新しい取引事例を根拠としており、精度の高い適切な価格が試算し得たと思料する。収益還元法による収益価格は、収益価格は、近隣地域が農家住宅地域であるので賃貸市場は未成熟であるため適用できなかった。以上より、本件比準価格を妥当と認め、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 農家住宅が建ち並ぶ農家集落地域であり、周辺ではアパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用は見送った。自用目的での取引が中心であり、取引事例比較法は同様に農家集落地域に存する事例を中心に採用しており、取引の実態を適切に反映した価格である。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	つくば駅　北東方
距離	3500 m
土地の状態
土地面積	114.6 坪 (379 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	ほぼ長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅及び一般住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	8.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくば市茨城県つくば市古来字屋敷４４５番１
標準地の範囲
東	250 m
西	200 m
南	300 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	21 m
面積	380 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	８．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの集落地域で熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。 (2)地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。地縁的選考性を有することから、取引は少なく地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万7,276 円 1平米 1万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万7,276 円 1平米 1万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万7,276円 1平米 1万4,300円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万7,276円 1平米 1万4,300円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万7,606円 1平米 1万4,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)つくば市の人口・土地取引件数は共に増加傾向。ＴＸ沿線は安定的好調で優位性が高い。一方地価水準の低位な郊外部は需要は弱含み継続している。 (2)つくば市の人口は増加傾向であり、住宅地需要は底堅い。つくばエクスプレス沿線地区の取引が中心であり、既存の住宅地域は相対的に劣る。
地域要因
(1)市街化調整区域内の農家集落地域で土地利用状況に大きな変化はなく、地価に影響を及ぼす著しい地域要因の変動はない。 (2)市街化調整区域内の農家集落地域であり、取引は少なく地価は下落基調で推移している。地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市古来字屋敷４４５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,553 円／平米 2万4,970 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,694 円／平米 4万1,966 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,360 円／平米 4万7,474 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市古来字屋敷４４５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,110 円／平米 4万9,954 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,960 円／平米 4万9,458 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,412 円／平米 4万7,646 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,400 円／平米 4万7,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市古来字屋敷４４５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,115 円／平米 4万52 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,115 円／平米 4万52 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,186 円／平米 4万6,899 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	2.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市古来字屋敷４４５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,205 円／平米 4万350 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,249 円／平米 4万7,107 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,150 円／平米 4万6,780 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,200 円／平米 4万6,945 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	北西
側道幅員2	2.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市古来字屋敷４４５番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,181 円／平米 5万188 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,031 円／平米 4万9,692 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,329 円／平米 4万7,372 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情