路線価 (2023) 茨城県つくば市上境字屋敷上383 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくば市茨城県つくば市上境字屋敷上３８３番
価格時点	2023 年
駅名	つくば駅 から 5300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	424万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	424万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万994 円／坪 1平米 1万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はつくば市及び隣接市の市街化調整区域内の農家集落地域である。需要者は同一需給圏内に元々居住している者やその縁故者など地縁性を有する者が中心である。外部からの流入は乏しく、需要は低迷しており地価は弱含みである。取引価格や画地規模はまちまちで個別性が強く、総額面での需要の中心となる価格帯は見出し難いが、単価としての地価水準は概ね妥当と思われる。 (2) 同一需給圏はつくば市を中心に隣接する土浦市等の市街化調整区域内の農家集落地域である。需要者はつくば市内に地縁を有する個人が中心である。外部からの流入は殆ど見られず、長期的にも人口の増加は見込めない地域であり、市場性は低い。市場の中心価格帯は土地で４００～５００万円程度、戸建住宅については供給が少なく、価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市街化調整区域の農家集落地域内に存し、市街地に比較的近いもののアパート等収益物件は殆ど無く、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は非適用とした。比準価格はつくば市の市街化調整区域内の取引事例から適正な補修正と要因比較及び規範性に応じた関連づけを行って求めており、信頼性は高い。したがって、比準価格を採用し代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (2) 市街化調整区域内の農家集落地域であり、周辺ではアパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用は見送った。自用目的での取引が中心であり、取引事例比較法は同様に市街化調整区域内に存する宅地の事例を採用しており、取引の実態を適切に反映した価格である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	つくば駅北東方
距離	5300 m
土地の状態
土地面積	103.4 坪 (342 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅や一般住宅が混在する既存農家集落地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくば市茨城県つくば市上境字屋敷上３８３番
標準地の範囲
東	300 m
西	200 m
南	400 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	25 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市北東部の農家集落地域で特段の変動要因は認められず、当面現状をもって推移するものと予測する。 (2)地域的な変動要因は特に認められず、現状のまま推移するものと予測する。地縁的選考性を有することから、取引は少なく地価は下落基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万994 円 1平米 1万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 4万1,325円 1平米 1万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)つくば市の人口は増加傾向が継続、高齢化率は県平均を下回っている。ＴＸ各駅周辺地域で地価上昇、郊外部や利便性等劣る地域で横ばい乃至弱含み。 (2)つくば市の人口は増加傾向であり、住宅地需要は底堅い。つくばエクスプレス沿線地区の取引が中心であり、既存の住宅地域は相対的に劣る。
地域要因
(1)市街化調整区域内に存する既存の農家集落地域への需要は限定的で、地域の不動産市場は低迷している。 (2)市街化調整区域内の既存の集落地域であり地縁を有する需要者に限定され、地域要因に変動は見られず、地価は下落基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市上境字屋敷上３８３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,332 円／平米 4万770 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,258 円／平米 4万525 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,521 円／平米 4万1,394 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,500 円／平米 4万1,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくば（Ｒ５公示）Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市上境字屋敷上３８３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万4,977 円／平米 4万9,514 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,842 円／平米 4万9,068 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,653 円／平米 4万1,831 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,700 円／平米 4万1,986 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市上境字屋敷上３８３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万7,464 円／平米 5万7,736 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,464 円／平米 5万7,736 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,333 円／平米 4万773 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市上境字屋敷上３８３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,553 円／平米 2万4,970 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,694 円／平米 4万1,966 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,324 円／平米 4万743 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,300 円／平米 4万664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市上境字屋敷上３８３番
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,110 円／平米 4万9,954 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,960 円／平米 4万9,458 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,364 円／平米 4万875 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情