路線価 (2023) 茨城県つくば市国松字馬場83-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくば市茨城県つくば市国松字馬場８３番２
価格時点	2023 年
駅名	つくば駅 から 16000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	286万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	286万 円 (270 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万5,044 円／坪 1平米 1万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はつくば市の旧来からの住宅地域である。需要者の中心は地縁的関係を有する一次取得者等が大半である。需要の中心は学園都市中心部及び区画整理地の住宅地域であり、旧来からの住宅地域の需要は弱い。市街化調整区域内の農家集落地域で事業所等も介在し、新築の戸建分譲は殆ど皆無である。取引が少ないため、取引の中心価格帯の把握は困難であるが、土地が３００～５００万円程度、中古の戸建物件が１０００万円前後と推察される。 (2) 同一需給圏はつくば市を中心に、隣接する土浦市北部、石岡市西部と筑西市・桜川市南部の集落地域等の地価水準の低い住宅地域一帯に及ぶ。需要者の中心は地縁的関係を有する住宅用地取得者が大半で、新型コロナの影響はほぼ収束しているものの、需要は限定的であり、地価は依然として弱含み傾向である。需要の中心価格帯は、土地は３００㎡程度で３００～４００万円程度で、新築戸建住宅については供給が少なく、中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の存する近隣地域は市街化調整区域の旧来からの農家住宅地域である。自用目的の取引が殆どを占め、貸家等の収益物件はほぼ皆無で賃貸市場が未成熟であること及び法令上もアパートの建築が困難なこと等から収益還元法の適用を見送らざるを得なかった。したがって、本件では比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡にも留意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は事業所や店舗も見られる郊外の旧市街地内の住宅地域の一角に位置しており、近隣地域周辺ではアパート等の賃貸用不動産は少なく、賃貸需要も乏しく、賃貸市場が未成熟であることから収益還元法の適用を見送った。よって本件では、代表標準地との検討を踏まえ、価格判定の指標となる取引事例を広域的に収集して試算した、市場性を反映して実証的な比準価格を中心に総合的に比較調整の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	つくばエクスプレス「つくば」駅北方
距離	16000 m
土地の状態
土地面積	81.7 坪 (270 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、事業所が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくば市茨城県つくば市国松字馬場８３番２
標準地の範囲
東	250 m
西	150 m
南	200 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地（農家住宅ないし一般住宅）
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	22 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	７ｍ市道、中間画地
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は古くからの農家住宅地域として成熟しており、今後も同様の住環境を維持するものと予測される。最寄駅から遠距離にあり、需要も殆ど無く、地価は下落基調が継続するものと予測する。 (2)筑波山麓の県道背後に戸建住宅や事業所等が建ち並び、農地も介在する旧市街地であり、当面は現状のまま推移し、新型コロナの影響も依然として小さいものの、需要は乏しく、地価は微減傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地（平家又は２階建程度の農家住宅又は一般住宅）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万5,044 円 1平米 1万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万5,044円 1平米 1万600円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 3万5,374円 1平米 1万700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減少、高齢化が進行しており、土地需要は新型コロナ発生前より既に減退していたことから、感染拡大による影響は殆ど見られない。 (2)つくば市は人口増加中で、研究学園地区・ＴＸ沿線地区ではコロナ禍での住替需要もあり地価動向は強含みの一方、旧市街地・集落部では微減継続。
地域要因
(1)市街化調整区域内の利便性の劣る農家集落地域で地縁的選好性も残る地域であり、広範な需要が見込みにくく、地価の下落基調が継続している。 (2)集落的性格も有する郊外の旧市街地の一角にあり、地域要因に特段の変動はない。地価は底値圏に近いが需要も限定的で、やや弱含み傾向が継続中。
個別的要因	(1)規模、形状等も標準的で、近隣地域における競争力は普通程度。 (2)中間画地であり競争力は普通程度のまま個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市国松字馬場８３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,265 円／平米 3万630 円／坪
推定価格 平米 坪	9,523 円／平米 3万1,483 円／坪
標準価格 平米 坪	1万688 円／平米 3万5,335 円／坪
査定価格 平米 坪	1万700 円／平米 3万5,374 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市国松字馬場８３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,942 円／平米 3万2,868 円／坪
推定価格 平米 坪	9,652 円／平米 3万1,910 円／坪
標準価格 平米 坪	1万943 円／平米 3万6,178 円／坪
査定価格 平米 坪	1万900 円／平米 3万6,035 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	指定区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市国松字馬場８３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万582 円／平米 3万4,984 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,023 円／平米 3万6,442 円／坪
標準価格 平米 坪	1万206 円／平米 3万3,741 円／坪
査定価格 平米 坪	1万200 円／平米 3万3,721 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市国松字馬場８３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,785 円／平米 3万8,961 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,224 円／平米 3万7,107 円／坪
標準価格 平米 坪	1万316 円／平米 3万4,105 円／坪
査定価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市国松字馬場８３番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,332 円／平米 4万770 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,258 円／平米 4万525 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,144 円／平米 3万6,842 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,100 円／平米 3万6,697 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情