路線価 (2023) 茨城県つくば市神郡字上町98-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくば市茨城県つくば市神郡字上町９８番１
価格時点	2023 年
駅名	つくば駅 から 15000m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	376万 円 (403 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万845 円 1平米 9,330 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	376万 円 (403 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万845 円／坪 1平米 9,330 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、つくば市郊外に位置する調区内の住宅地域である。需要者の中心は圏域に地縁・血縁関係を有する３０～４０代の第一次取得者である。古くからの住宅地域で近隣関係が密接であることから、圏域外からの購入希望者が見込めないため市場性は低く地価も下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地は４００㎡程度で総額３５０～４５０万円前後、新築の戸建分譲は見当たらない。 (2) 同一需給圏はつくば市を中心とする農家集落地域である。需要者は地縁関係者が中心であり、外部からの転入は少ない。また、農家集落地域として熟成しているため新規の供給も少ない。地価は十分に下がってきているが、生活利便性がやや劣り、観光業も停滞気味なため、需要の回復には至っていない。取引が少ないため需要の中心となる総額の価格帯の把握は困難であるが、市内の農家集落地域の取引では㎡単価が１万円前後の取引が見られる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は従来から持家志向が強く、自己使用目的の取引が殆どで、類似地域において多数の取引事例が採用できた。比準価格は地域格差補正等は妥当であり、地域の実勢を反映した価格と言える。収益還元法は、交通の便の悪い住宅地域で賃貸市場が形成されていないため適用しなかった。以上により、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、地域特性の類似する複数の事例から求められた。他方、収益価格については、近隣地域にはアパート等の収益物件は少なく、賃貸市場は未成熟であるため、試算を行わなかった。主たる市場参加者は市場性を重視して行動し、自用目的で取引を行う。したがって、資料に信頼性があり、市場参加者の行動原理を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	つくば駅北方
距離	15000 m
土地の状態
土地面積	121.9 坪 (403 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の農家住宅、一般住宅の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくば市茨城県つくば市神郡字上町９８番１
標準地の範囲
東	2600 m
西	1400 m
南	4100 m
北	2300 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	20 m
面積	400 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)筑波地区郊外の古くからの住宅地域。地域に影響を及ぼす変動要因が見当たらず今後も現状維持で推移すると予測する。需要は地縁血縁関係者が中心で低迷しているため、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (2)旧来からの農家集落地域であり、今後も現状程度の住環境を維持するものと予測する。地価は十分に下がってきているが、需要の回復には至らないため、地価は微減傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万845 円 1平米 9,330 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万845 円 1平米 9,330 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万845円 1平米 9,330円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 3万1,010円 1平米 9,380円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万845円 1平米 9,330円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 3万1,010円 1平米 9,380円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅周辺の住宅地域は需要が堅調で地価は強含みである。コロナ禍の影響は認められない。郊外の住宅地域や農家住宅地域の地価は横這い乃至下落。 (2)生産年齢人口が増加、高齢化率は増加しているが県平均より低い状況が継続中。ＴＸ線各駅周辺では県外からの転入も増加している。
地域要因
(1)筑波山の麓周辺に位置する古くからの住宅地域。最寄り駅と旧筑波町の中心部から離れているため外部需要は殆どない。地価は下落傾向が続く。 (2)筑波山近くの観光資源が豊富な伝統的集落地域であるが、やや停滞気味である。神郡地区の人口は減少、世帯数は横ばい傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市神郡字上町９８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9,942 円／平米 3万2,868 円／坪
推定価格 平米 坪	9,652 円／平米 3万1,910 円／坪
標準価格 平米 坪	9,326 円／平米 3万832 円／坪
査定価格 平米 坪	9,330 円／平米 3万845 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	指定区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市神郡字上町９８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,332 円／平米 4万770 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,258 円／平米 4万525 円／坪
標準価格 平米 坪	9,614 円／平米 3万1,784 円／坪
査定価格 平米 坪	9,610 円／平米 3万1,771 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示）Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市神郡字上町９８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万2,303 円／平米 4万674 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,860 円／平米 4万2,515 円／坪
標準価格 平米 坪	9,470 円／平米 3万1,308 円／坪
査定価格 平米 坪	9,470 円／平米 3万1,308 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市神郡字上町９８番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万1,785 円／平米 3万8,961 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,224 円／平米 3万7,107 円／坪
標準価格 平米 坪	8,139 円／平米 2万6,908 円／坪
査定価格 平米 坪	8,140 円／平米 2万6,911 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情