路線価 (2023) 茨城県つくば市竹園1-8-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくば市茨城県つくば市竹園１丁目８番２
価格時点	2023 年
駅名	つくば駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 66万1,200 円
1平米当たり	1平米 20万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	12億6,000万 円 (5475 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万3,686 円 1平米 23万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	12億6,000万 円 (5475 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 76万3,686 円／坪 1平米 23万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＴＸ線沿線の駅徒歩圏の住宅地域で、つくば市のほか守谷市等の周辺市の圏域に及ぶ。需要の主流は首都圏や茨城県・隣接県等でマンション分譲事業を行うデベロッパー等である。標準地はつくば駅徒歩圏に存する利便性が高いマンション敷地で、商業ビル用地としての需要も見込める物件であり、このところ需要は好調で地価も強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は規模にもよるが、１坪当たり７０万円台後半と思われる。 (2) 同一需給圏は、つくばエクスプレス及びＪＲ常磐線沿線の各駅徒歩圏のマンション等の立地する商業地域及び商住混在地域である。主たる需要者は首都圏ないし茨城県で開発事業を展開するマンション業者・デベロッパー等である。標準地は、つくば駅至近の商業地域のエリアに存し、希少性が高いため需要は強い。規模が多種多様のため把握は困難であるが、土地が坪７５万円以上の取引になると思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地の最有効使用は高層共同住宅地と判断され、本件では取引事例比較法と開発法を適用した。比準価格は主として駅徒歩圏の商業地等価格牽連性のある取引事例を比較検討して求めた価格で実証的と言える。開発法による価格は、標準地上にマンションを建築し分譲することを想定したもので開発業者による投資採算性を反映し説得力が高い。以上により、本件では両価格ともに精度は高いと判断し、２試算価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 高層マンション適地であり、本件では取引事例比較法と開発法を適用した。比準価格は周辺市にまで範囲を広げて規範性のある取引事例を収集、採用しており市場の実態を反映した価格といえる。開発法による価格は高層マンションを建築し分譲することを想定したものでデベロッパーによる投資採算性を反映した価格で説得力を有する。したがって、両価格とも精度は高いものと判断し、両試算価格を関連付け鑑定評価額を表記のとおり決定した。
交通
交通施設	つくば駅　南方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	1656.1 坪 (5475 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	15F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくば市茨城県つくば市竹園１丁目８番２
標準地の範囲
東	110 m
西	80 m
南	40 m
北	240 m
標準的使用
標準的使用	高層共同住宅地
画地の形状等
間口	48 m
奥行き	115 m
面積	5500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)つくば駅徒歩圏のマンション・店舗並びに事務所等が建ち並ぶ商業地域。駅への接近性が良好なので環境は更に熟成するものと予測する。地価はマンション需要が好調で供給も少ないので上昇傾向が続くと予測する。 (2)つくば駅近くに中高層の共同住宅、店舗等が混在する地域として熟成が進んでおり、今後も同様の環境を維持していくものと予測する。供給が少なく、底堅い需要がある為、地価は上昇基調で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 5 ％
2022年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	新規
一般的要因
(1)駅周辺の住宅地域は需要が堅調で地価は強含みである。コロナ禍の影響は認められない。郊外の住宅地域や農家住宅地域の地価は横這い乃至下落。 (2)コロナ禍の影響で減少した需要は、オンライン内覧、テレワークの普及等もあり、回復傾向が続いている。
地域要因
(1)マンションやマンション用地の需要は好調で、立地条件や規模等の希少性から高額物件購入層の需要も見込め、地価は強含みである。 (2)学園都市中心部のマンション適地の商業地の供給は殆ど無く、高値取引が期待できる。コロナ禍の影響は殆ど見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)マンション適地として立地的希少性が高く、地域における競争力は高い。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市竹園１丁目８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万9,326 円／平米 62万5,912 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,548 円／平米 60万198 円／坪
標準価格 平米 坪	23万684 円／平米 76万2,641 円／坪
査定価格 平米 坪	23万8,000 円／平米 78万6,828 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	12 m
側道方位2	北西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市竹園１丁目８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,590 円／平米 71万2,741 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,578 円／平米 72万2,619 円／坪
標準価格 平米 坪	22万6,741 円／平米 74万9,606 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市竹園１丁目８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,557 円／平米 57万473 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,951 円／平米 54万8,634 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,734 円／平米 77万2,725 円／坪
査定価格 平米 坪	24万1,000 円／平米 79万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	守谷ＳＫ調４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県つくば市竹園１丁目８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,872 円／平米 71万367 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,486 円／平米 76万5,293 円／坪
標準価格 平米 坪	23万7,178 円／平米 78万4,110 円／坪
査定価格 平米 坪	24万4,000 円／平米 80万6,664 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情