路線価 (2023) 茨城県つくば市学園南3-38-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくば市茨城県つくば市学園南３丁目３８番１４
価格時点	2023 年
駅名	研究学園駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,280万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万518 円／坪 1平米 10万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＴＸつくば駅と研究学園駅を最寄りとする住宅地域と判定した。需要者は、つくば市内に居住または勤務する３０～４０歳代のやや所得の高い一次取得者層が中心で、周辺市や県外からの転入も見られる。生活利便性と環境の良さを反映し需要は堅調で地価も上昇傾向にある。需要は、土地は２２０㎡程度で総額２，２００～２，４００万円前後、新築戸建で総額４，０００～４，５００万円程度と把握される。 (2) 同一需給圏はＴＸ沿線のつくば市内を中心にした住宅地域。需要者はつくば市及び周辺市町の居住者を中心に、県外出身者も見られる。市場で需要の中心となる価格帯は、土地は２００～２５０㎡程度で２０００万～２５００万円程度、新築戸建で４０００～４５００万円程度である。近隣地域は最寄駅との接近性が比較的良好で周辺に公園も見られ、住環境や区画が整った住宅地域であり、需要は堅調に推移、コロナ禍で一時停滞した市場の回復傾向が続いている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。小学校が近くにあり周辺でアパート等も見られるが、収益性よりも快適性を重視した自己利用目的での取引が主流の地域である。比準価格は類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集できたので地域の実態を反映した価格と言える。以上により、比準価格を中心とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は小学校や商業施設等との接近性に比較的恵まれている戸建住宅が多い区画整然とした住宅地域である。周辺にはアパート等も混在し収益性も勘案される地域であるが、居住の快適性や利便性を重視する自己使用目的での取引が中心の住宅地域であるので、実際取引市場の動向を反映している比準価格を標準とした。収益価格を参酌のうえ、代表標準地価格等との関連性にも配慮した結果、鑑定評価額を表記の通り決定した。
交通
交通施設	研究学園駅南東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくば市茨城県つくば市学園南３丁目３８番１４
標準地の範囲
東	250 m
西	150 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	18 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした環境の良い住宅地域で、今後も現状維持で推移していくものと予測する。小学校が近くにあり居住環境も良好なので、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)区画整然とした一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後も一般住宅を中心に推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 4.1 ％
2022年	1坪 32万3,988円 1平米 9万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 32万3,988円 1平米 9万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅周辺の住宅地域は需要が堅調で地価は強含みである。コロナ禍の影響は認められない。郊外の住宅地域や農家住宅地域の地価は横這い乃至下落。 (2)人口は増加傾向にあり、ＴＸ沿線の住環境良好な地域で地価は上昇、他の市街地は横ばい、利便性の劣る地域は弱含みで推移している。
地域要因
(1)区画整然とした住宅地域で小学校の近くに位置する。駅から少し離れているが環境と生活利便性が良好なので需要は堅調で地価も強含みである。 (2)小学校や商業施設接近性が良好で、街区街路の整然とした住宅地域であり、需要は強く地価は上昇傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)画地の規模、街路条件等は標準的であり、南東街路であることにより日照がやや優る。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市学園南３丁目３８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,219 円／平米 30万4,876 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,835 円／平米 31万6,831 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,901 円／平米 32万355 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市学園南３丁目３８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,805 円／平米 30万6,813 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,475 円／平米 31万2,334 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,475 円／平米 31万2,334 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,300 円／平米 32万4,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	葛城地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示）Ｙ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市学園南３丁目３８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,683 円／平米 38万2,448 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,412 円／平米 48万7,344 円／坪
標準価格 平米 坪	9万8,669 円／平米 32万6,200 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	40 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市学園南３丁目３８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,897 円／平米 40万2,991 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,672 円／平米 40万8,860 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,380 円／平米 32万1,938 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市学園南３丁目３８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万5,309 円／平米 48万392 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,298 円／平米 49万3,579 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,563 円／平米 33万5,767 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情