路線価 (2023) 茨城県つくば市桜2-14-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくば市茨城県つくば市桜２丁目１４番４
価格時点	2023 年
駅名	つくば駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 21万1,584 円
1平米当たり	1平米 6万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	6,800万 円 (813 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万6,382 円 1平米 8万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,800万 円 (813 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万6,382 円／坪 1平米 8万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はつくば市及び周辺市の路線商業地域。需要者は地元の事業者やチェーン店舗を展開する法人が主体である。背後住宅地の熟成も進んでおり地域内の需要は堅調である。商業地は幹線道路沿いへの出店が増えている傾向にあるが、事業用借地での利用も多く、売買取引件数は少ない。総額については業種・業態により、取引される画地規模はまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。 (2) 同一需給圏はつくば市及び隣接市の商業地域一帯。需要者の中心は自己利用前提の地元若しくは広域展開する事業者等である。既存商業地の多くが衰退傾向にある中、「テクノパーク桜」内幹線道路沿いの商業地域は背後住宅地の熟成による収益性の下支えにより、地価は横這い圏内で推移している。事業用借地権の定着等により、商業地の取引が少なく、需要の中心となる標準的な価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) テクノパーク内の路線商業地域である。比準価格は、市内及び隣接市の商業地の取引事例を選択し試算した価格で、市場性を反映し、実証的で信頼性は高い。収益価格については、貸店舗等も見られるものの自用目的の店舗等が多い地域であり、投資採算性に着目した取引は少なく元本と果実の関係はやや希薄な状況にある。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域周辺では大規模な住宅地開発が行われており、背後住宅地の熟成度の進行により、地価は安定的に推移しているが、新たに土地を購入して賃貸経営を行う経済合理性は認められない状況にあり、需要者の意思決定過程において収益価格の占める割合は相対的に小さいと考えられる。市場参加者の意思決定過程、代表標準地とのバランスを考慮し、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	つくば駅北方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	245.9 坪 (813 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	専門学校
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層店舗を中心にアパートも見られる商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくば市茨城県つくば市桜２丁目１４番４
標準地の範囲
東	400 m
西	20 m
南	150 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	23.5 m
奥行き	34 m
面積	800 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中低層店舗等が連坦する幹線道路沿いの商業地域として熟成しており、今後も現状にて推移していくものと予測する。 (2)「テクノパーク桜」内の商業地域。背後住宅地及び近接する新興分譲住宅地の熟成が進行、さらに幹線道路の整備により自動車交通量も増加していることから、商業地域として概ね安定的に推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万928 円 1平米 8万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万1,259 円 1平米 8万8,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万928円 1平米 8万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 27万6,382円 1平米 8万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万1,259円 1平米 8万8,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 27万6,382円 1平米 8万3,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)つくば市の人口は増加傾向が継続、高齢化率は県平均を下回っている。路線商業地の地価はほぼ横ばい、既存商業地は下落傾向。 (2)総人口、生産年齢人口ともに増加傾向、高齢化率は県平均を下回る。不動産取引件数は微増圏内で推移、建築着工件数は県全体の１５％以上を占める。
地域要因
(1)大学に近い路線商業地域として熟成しており、周辺での住宅地開発や街路網の整備も進み地価は安定的に推移。 (2)「しらかし通り」沿いの商業地域。周辺では大規模な住宅地開発が施工中、商業背後地は熟成度を増しており、地価は横這い圏内で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)二方路地であり、土地利用の増価が認められる。その他、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくば（Ｒ５公示）Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市桜２丁目１４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,275 円／平米 29万5,143 円／坪
推定価格 平米 坪	10万139 円／平米 33万1,060 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,458 円／平米 28万9,136 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,300 円／平米 29万1,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南西
側道幅員1	9 m
側道方位2	北西
側道幅員2	9 m
側道方位3	南東
側道幅員3	4 m
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくば（Ｒ５公示）Ｙ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市桜２丁目１４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,564 円／平米 48万4,541 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,287 円／平米 47万7,013 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,553 円／平米 28万9,450 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,400 円／平米 29万2,250 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3	文教地区３種
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市桜２丁目１４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万9,504 円／平米 26万2,840 円／坪
推定価格 平米 坪	8万776 円／平米 26万7,045 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,763 円／平米 28万6,838 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,600 円／平米 28万9,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	Ｒ５公示（土浦） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	土浦市
地域	茨城県つくば市桜２丁目１４番４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,230 円／平米 13万9,612 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,396 円／平米 15万6,691 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,770 円／平米 29万168 円／坪
査定価格 平米 坪	8万8,600 円／平米 29万2,912 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情