路線価 (2023) 茨城県つくば市東新井24-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 つくば市茨城県つくば市東新井２４番３外
価格時点	2023 年
駅名	つくば駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億800万 円 (1114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万8,222 円 1平米 18万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	2億800万 円 (1114 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万8,222 円／坪 1平米 18万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、つくば市内の商業地域及び周辺市中心部の商業地域を含む範囲である。需要者は県内企業を中心として県外の企業も見られる。立地的特性による希少性及び将来性を見込んでの需要等もあり、相場を上回る価格で取引されるケースも多い。新型コロナの影響は殆ど見られず、地価は上昇基調を継続。需要の中心価格帯の把握は困難であるが、坪あたり６０～８０万円程度が取引の中心価格帯と推察される。 (2) 同一需給圏はつくば市内の研究学園都市内の商業地域を主として、周辺市町村の収益性の高い商業地域一帯に及ぶ。需要者の中心は研究学園都市を基盤とする県内企業が中心となるが、県外企業の需要も見られる。立地特性から宅地供給も限定的で、新型コロナの影響もほぼ収束しており、需給関係は強含みにて推移しているものと思われる。需要の中心価格帯の把握は困難であるが、土地では約３００坪で１億５千万円～２億円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) つくば市内の商業地の取引事例が極めて少ない為、収集範囲を周辺市にまで広げた結果、比較的規範性の高い取引事例を収集し得た。一方、標準地の周辺地域には貸事務所及び貸店舗等も存するが、自己使用目的の取引が中心であり、取引時に於いては類似不動産の取引価格が価格決定の有力な指標となるものと判断される。従って、本件では比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は店舗が建ち並ぶつくば市の中心商業地域に位置し、近隣地域周辺では賃貸物件も見られるものの、需要の多くは自己使用目的であり、取引の際には周辺地域での取引価格水準が価格決定の有力な指標となっているものと判断する。よって本件では、他の標準地との均衡にも留意し、広域的に収集した取引事例に基づいて市場性を反映した比準価格を重視し、賃貸経営に基づく収益性を反映した収益価格を関連づけることで、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	つくばエクスプレス「つくば」駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	337 坪 (1114 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	つくば市茨城県つくば市東新井２４番３外
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	100 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	33 m
奥行き	30 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１６ｍ市道、中間画地。
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)研究学園都市中心部の比較的収益性の高い商業地域として熟成しており、将来的にも現状のままで推移するものと予測する。背後地人口の増加等もあり、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 (2)つくば市の中心商業地域として熟成しつつあり、研究学園駅周辺の新興商業地域と競合するものの、周辺人口も増加しており、新型コロナの市場への影響は現時点でも小さく、地価は当面強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の店舗兼事務所地（１階店舗）
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2019年	1坪 59万1,774円 1平米 17万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響により飲食店の収益が大きく落ち込んでいる。飲食店以外の商業地域においては、影響はそれほど大きくない。 (2)つくば市は人口増加傾向で、研究学園地区・ＴＸ沿線地区等では商業地の需給動向は強含みで、コロナ禍の商業地の需給動向への悪影響も見られない。
地域要因
(1)つくば駅に近い研究学園都市中心部の商業地域で収益性が高く、売り物件が殆ど出ない為、地価は上昇基調で推移している。 (2)中心市街地の商業地域として立地の優位性が強く、マンション開発による周辺人口の増加や、限定的な土地供給等から、需給関係は強含みで推移。
個別的要因	(1)規模、形状等も標準的で、近隣地域における競争力は普通程度。 (2)規模・形状ともに標準的な中間画地であり、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	つくば（Ｒ５公示）Ｙ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市東新井２４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万1,754 円／平米 70万59 円／坪
推定価格 平米 坪	21万4,270 円／平米 70万8,377 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,483 円／平米 63万3,043 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	つくば（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	つくば市
地域	茨城県つくば市東新井２４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万5,590 円／平米 71万2,741 円／坪
推定価格 平米 坪	21万8,578 円／平米 72万2,619 円／坪
標準価格 平米 坪	19万1,232 円／平米 63万2,213 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	牛久ＳＴ調４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	牛久市
地域	茨城県つくば市東新井２４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万8,398 円／平米 68万8,964 円／坪
推定価格 平米 坪	20万8,816 円／平米 69万346 円／坪
標準価格 平米 坪	20万1,755 円／平米 66万7,002 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	守谷ＳＫ調４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	守谷市
地域	茨城県つくば市東新井２４番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万4,872 円／平米 71万367 円／坪
推定価格 平米 坪	23万1,486 円／平米 76万5,293 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,360 円／平米 65万5,778 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情