路線価 (2023) 茨城県ひたちなか市外野2-10-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 ひたちなか市茨城県ひたちなか市外野２丁目１０番７
価格時点	2023 年
駅名	勝田駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万2,737 円 1平米 4万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月28日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万3,068 円／坪 1平米 4万6,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ひたちなか市市街地の東部の圏域に存する住宅地域。需要者はひたちなか市内に居住する３０～４０代前半の第一次取得者が大半を占める。当該エリアにおいては住環境にすぐれた区画整理地内の住宅地供給のほか、分譲地の供給も多く需要者の購買力に応じた選別が進んでいる。土地は２５０㎡前後で１０００～１３００万円程度、新築の戸建物件は２５００～３０００万円程度が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、ひたちなか市を中心とした住宅地域と判定した。居住環境及び利便性が良好で需給動向は堅調で価格水準は比較的高水準で、価格変動は横ばいから上昇傾向にある。主たる需要者は、ひたちなか市を中心に居住する３０～４０歳代の一次取得者層が中心で、中心となる価格帯は、土地は２６０㎡程度で１，２００万円、新築の戸建住宅で３，０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 生活利便性にすぐれたエリアのため、周辺にはアパート、賃貸マンション等の収益物件が数多く見受けられるが、遊休土地の有効利用を目的としたものが多く、収益価格は低位に試算された。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で収益価格が価格決定に影響を及ぼしていないと認められるので、収益価格は参考にとどめ代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一般住宅を中心に共同住宅も見られる地域である。収益価格は、投資採算性の観点から説得力があるが、賃貸市場は相対的に成熟しておらず、収益価格を求めるための資料等の収集が困難であることや想定要素が多い。一方自用の取引事例は多数収集でき、実証的かつ客観的であり説得力がある。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との均衡に留意し、所要の調整を行って鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	勝田駅北方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	79.2 坪 (262 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパートの混在する区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	ひたちなか市茨城県ひたちなか市外野２丁目１０番７
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小中学校等が近い住環境のよい住宅地域であり、今後とも住環境に変化がないものと予測される。類似物件の供給は多いが優良戸建住宅地の需要は回復しており値頃感から地価はやや上昇基調を示すものと予測される。 (2)一般住宅及び共同住宅が混在する住宅地域。利便性及び居住環境が比較的良好な地域で需要は堅調で今後も現状を維持して推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万2,737 円 1平米 4万6,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,068 円 1平米 4万6,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万2,737円 1平米 4万6,200円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 15万2,407円 1平米 4万6,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,068円 1平米 4万6,300円
前年から次年への変動率 0.4 ％
2019年	1坪 15万2,407円 1平米 4万6,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)勝田駅圏内の住宅地価格は、生活環境が良好な区画整理地を中心に若干の上昇傾向にあり、引き続き賃貸からの住み替え需要が多く見られる。 (2)市内の需給動向は堅調で、地価水準も高止まり傾向にあり、市外からの転入需要もあり地価水準は横ばいから上昇傾向にある。
地域要因
(1)区画整理済みの住環境良好な住宅地域であり、小学校、商業施設も近く需要は堅調で、地価は強含みに推移している。 (2)区画整然とした利便性及び居住環境が比較的良好な地域で、地価水準は高止まり傾向にあり、同傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動ない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ひたちなか０５８５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市外野２丁目１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
推定価格 平米 坪	5万 円／平米 16万5,300 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,496 円／平米 15万410 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,400 円／平米 15万3,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ひたちなか０５８５１ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市外野２丁目１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,648 円／平米 14万994 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,917 円／平米 15万5,108 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,113 円／平米 14万9,144 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,000 円／平米 15万2,076 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ひたちなか０３４３３ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市外野２丁目１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万8,706 円／平米 16万1,022 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,833 円／平米 15万4,830 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,880 円／平米 15万4,985 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,800 円／平米 15万8,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ひたちなか０５０８５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市外野２丁目１０番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,534 円／平米 15万7,147 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,581 円／平米 15万7,303 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,097 円／平米 14万5,785 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,000 円／平米 14万8,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情