路線価 (2023) 北海道札幌市西区八軒7条東4-633-152 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市西区北海道札幌市西区八軒７条東４丁目６３３番１５２
価格時点	2023 年
駅名	八軒駅 から 520m
路線価
1坪当たり	1坪 28万7,622 円
1平米当たり	1平米 8万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	3,190万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2023年01月05日
鑑定評価額 総額	3,190万 円 (266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八軒地区及び発寒地区内の幹線街路及び準幹線街路沿いに店舗、事務所、アパート等が混在する路線商業地域が圏域。需要者の中心は各種小売店舗経営者やコンビニ、ドラッグストア等の郊外型店舗事業者等である。コロナ禍の影響は薄く、最近は郊外型店舗の需要が増加し、土地需要は堅調である。市場の中心となる価格帯は１㎡当たり１２万円前後、土地建物総額では土地面積、建物の用途・規模により一様でないため中心価格帯は見いだせない。 (2) 同一需給圏は西区の商業地域等であるが、とりわけ宮の森・北２４条通に沿った商業地域、及び背後住宅地域との関連が深い。周辺は交通量が多く、駅徒歩圏内にあって、小規模店舗やアパートなどの需要は底堅い。需要者の中心は、店舗を求める道内外の法人、個人事業者等とみられる。需要の中心は、利用規模や立地によって様々なため総額は把握しがたいが、土地単価は㎡１２万円前後と見られる。新型コロナ感染症の市場への影響は大きく顕在化していない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線街路沿いの店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比べるとやや低めに試算された。自用の店舗が取引の中心であることから、試算価格の調整にあたっては、収益価格を参酌の上、市場の実態を反映した取引事例から求められた比準価格を標準に、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 以上の２価格が試算された。周辺地域は、事務所、飲食店舗、アパ－ト等が建ち並ぶ商業地域であり、収益還元法を適用したが、賃貸市場を踏まえると、賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に求められた。自己使用目的の取引が多く、近隣相場を重視して取引されることが一般的である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八軒駅南東方
距離	520 m
土地の状態
土地面積	80.5 坪 (266 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店舗、アパ－ト等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市西区北海道札幌市西区八軒７条東４丁目６３３番１５２
標準地の範囲
東	50 m
西	30 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	21.5 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)飲食店舗、アパ－ト等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も同様に推移するものと予測する。幹線街路沿い商業地は店舗、事務所の他、マンション用地の需要が堅調であり、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)店舗、事務所、アパ－ト等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も住居系の混在する沿道型商業地域として、現状を維持しつつ、強含みで推移していくものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 10.1 ％
2022年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 10.1 ％
2019年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内の景気はコロナ禍の影響は見られるものの緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に不動産市場には大きな影響は見られず地価は上昇傾向にある。 (2)低金利等の影響もあって、取引は堅調であり、需要は安定している。新型コロナ感染症の影響は不動産価格に関しては小さいと思われる。
地域要因
(1)駅徒歩圏内の業務用地、マンション用地等の需要がやや強含みであることから、地価は上昇傾向にある。 (2)地域要因に大きな変動要因はみられないが、一般的要因の動向と相俟って、幹線道路沿いの商業地需要は増加している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231271107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区八軒７条東４丁目６３３番１５２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万9,934 円／平米 59万4,862 円／坪
推定価格 平米 坪	18万4,612 円／平米 61万327 円／坪
標準価格 平米 坪	18万6,477 円／平米 61万6,493 円／坪
査定価格 平米 坪	18万6,000 円／平米 61万4,916 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231271107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区八軒７条東４丁目６３３番１５２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,826 円／平米 25万3,987 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,748 円／平米 25万7,035 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,518 円／平米 39万1,821 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	8 m
側道方位2	北西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	１８ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231271107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区八軒７条東４丁目６３３番１５２
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,687 円／平米 22万7,079 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,150 円／平米 31万1,260 円／坪
標準価格 平米 坪	12万705 円／平米 39万9,051 円／坪
査定価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	25 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231271107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区八軒７条東４丁目６３３番１５２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,615 円／平米 18万557 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,723 円／平米 22万3,892 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,035 円／平米 41万60 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情