路線価 (2023) 茨城県ひたちなか市大字勝倉字大房地2634-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 ひたちなか市茨城県ひたちなか市大字勝倉字大房地２６３４番２０
価格時点	2023 年
駅名	勝田駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 6万9,426 円
1平米当たり	1平米 2万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	886万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,625 円 1平米 2万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	886万 円 (342 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,625 円／坪 1平米 2万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はひたちなか市内の市街地周辺部の住宅地域。需要者はひたちなか市に居住する３０～４０代の一次取得者が多い。標準地が所在するエリアは道路幅員が劣る既存住宅地域であり、周辺に見られる小規模開発の分譲地が需要の中心である。既存住宅地の需要が弱いが、続いてきた地価下落により底打ち感が見られる。需要の中心となる価格帯は土地で８００～１０００万円程度、新築戸建住宅で２５００万円前後である。 (2) 同一需給圏はひたちなか市内の市街化区域に存する住宅地域のうちＪＲ「勝田」駅駅勢圏の地域。典型的な需要者としては市内に居住する３０～４０代のサラリーマン、公務員等が中心であるが、市外からの転入者も相応に見られる。幅員４ｍ前後の屈曲した狭隘道路が多く公共下水道も未整備の既成の住宅地域だが手頃な価格と底打ち感から地価は安定的に推移。土地は８０坪程度で７００万円前後、新築戸建で２千万円台前半～２千万円台後半が需要の中心をしめる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 規範性のある事例を採用して求めた比準価格は、信頼性の高い試算価格と判断できる。一方収益価格は、一般住宅を中心にアパート等も見られる地域で、利便性等から収益が見込めるが、居住環境を重視する住宅地域であり、低位に試算された。よって、実証的で市場性を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 周囲には農地、山林も残るほか一部で共同住宅も見られるが、戸建住宅中心の住宅地域で収益性よりも居住の快適性、利便性に着目した自己利用目的の取引が大半を占めている。従って、土地価格に見合った家賃を徴収できず低位に求められた収益価格は参考にとどめ、現実の市場を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討にも配慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	勝田駅南東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	103.4 坪 (342 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅のほかに畑地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	ひたちなか市茨城県ひたちなか市大字勝倉字大房地２６３４番２０
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	150 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	20 m
面積	340 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺に農地が見られる住宅地域で、道路条件が劣るが周辺に小規模開発の分譲地も見られる。当面は現状の住環境を維持していくものと予測され、地価は底値感から横ばい傾向で推移するものと予測される。 (2)周囲には農地、山林も残る街路条件に劣る戸建住宅中心の住宅地域で、当面は現在の状態を維持するものと予測する。今後の地価は安定的に推移すると思料する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5,625 円 1平米 2万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万5,625 円 1平米 2万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 8万5,625円 1平米 2万5,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)勝田駅圏内の住宅地価格は、生活環境が良好な区画整理地を中心に若干の上昇傾向にあり、引き続き賃貸からの住み替え需要が多く見られる。 (2)長引く行動制限で積み上がった家計の貯蓄も４０年ぶりの高い物価上昇率で目減りしつつあるがインフレ局面での不動産取得は資産防衛の側面がある。
地域要因
(1)幅員・配置等の道路条件が劣る市街地縁辺部の住宅地域で需要は少ないが底値感があり地価はほぼ横ばい傾向を示している。 (2)幅員４ｍ前後で街路の系統連続性に劣る戸建住宅中心の住宅地域であるが、市場の特性に関して特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動ない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ひたちなか０３６３４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市大字勝倉字大房地２６３４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,690 円／平米 5万1,871 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,382 円／平米 9万525 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,214 円／平米 8万3,357 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,700 円／平米 8万4,964 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ひたちなか０５０８５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市大字勝倉字大房地２６３４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,155 円／平米 7万6,550 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,481 円／平米 9万4,158 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,821 円／平米 8万5,364 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北西
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	北東
側道幅員3	2.7 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ひたちなか０６８９９ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市大字勝倉字大房地２６３４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万863 円／平米 6万8,973 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,601 円／平米 7万8,025 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,598 円／平米 8万4,627 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,100 円／平米 8万6,287 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ひたちなか０８２０６ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市大字勝倉字大房地２６３４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万235 円／平米 9万9,957 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,072 円／平米 9万6,112 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,262 円／平米 8万6,822 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,800 円／平米 8万8,601 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ひたちなか０３６３４ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市大字勝倉字大房地２６３４番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万731 円／平米 3万5,477 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,489 円／平米 8万4,267 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,509 円／平米 8万1,027 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情