路線価 (2023) 茨城県ひたちなか市小砂町1-8-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 ひたちなか市茨城県ひたちなか市小砂町１丁目８番１５
価格時点	2023 年
駅名	勝田駅 から 2700m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	716万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,281 円 1平米 3万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	716万 円 (186 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万7,281 円／坪 1平米 3万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ勝田駅の圏域に属する既存の住宅地域である。主な需要者は、ひたちなか市の賃貸住宅や社宅等に居住する３０～４０代の一次取得者であり、周辺の区画整理地区や分譲地などによって供給過剰の感もあるが、生活利便性の良好な地域であることから、一定の需要が見られて需要は堅調に推移している。主な価格帯は、土地が２００㎡程度で７００～９００万円、新築戸建物件が２，５００～２，８００万円程度で安定的な推移が認められる。 (2) 同一需給圏はひたちなか市の市街化区域内の住宅地域一円と判定した。典型的な需要者は市内に居住する又は職場を有する３０～４０代の一次取得者層である。当地域では住宅地需要は安定的で、地価は横ばいで推移している。但し、今後は住宅ローン金利の動向を注視する必要がある。土地は７００～８００万円程度、新築総額は２，０００万円台後半が指標となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、勝田地区の既存の住宅地域などに存する信頼性の高い４つの取引事例を比較対象として算定した試算価格である。地価水準の近似した事例資料と認められ、また補正率や格差率なども妥当な数値と解される。一方の収益価格は、当該地域が快適性を重視する住宅地域であることや賃料水準が土地価格に見合っていない地域であることなどを鑑み、本件では参考に留めることとした。比準価格を重視し、標準地の鑑定評価額を３８，５００円と決定した。 (2) 比準価格は対象標準地との類似性が高い取引事例価格を重視して試算されており、精度は高い。共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。当地域では自己使用目的の戸建住宅が大半を占めていることから、売買当事者は取引価格の水準を指標として意思決定されることが一般的である。よって、収益価格を参考に、代表標準地との均衡に留意のうえ、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	勝田駅南東方
距離	2700 m
土地の状態
土地面積	56.3 坪 (186 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	ひたちなか市茨城県ひたちなか市小砂町１丁目８番１５
標準地の範囲
東	80 m
西	30 m
南	350 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	15 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ勝田駅の南東方、一般住宅や共同住宅などが混在する地域である。西向き傾斜の地勢などから空地も介在していたが、最近は新規分譲地が増加、利便性が良好であるため需要も堅調で、地価は安定的に推移している。 (2)地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万7,281 円 1平米 3万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万7,281 円 1平米 3万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万7,281円 1平米 3万8,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はほぼ横這いで推移。利便性の良好な地域での需要は堅調で地価上昇も見られる。一方条件の劣る地域でも底値感から下落率は縮小傾向にある。 (2)人口は、旧勝田地区は微増、旧那珂湊地区は微減傾向。地価は、旧勝田地区の利便性高い住宅地域は横ばい又は上昇、一方那珂湊地区は下落継続。
地域要因
(1)小学校や小売店等に接近する利便性の良好な住宅地域。最近は新築住宅も目立ち、需要の回復が認められる。地価は安定的に推移している。 (2)住宅地需要は安定的に推移している。近年地価は底を打ち、横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ひたちなか０５８５１ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市小砂町１丁目８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,571 円／平米 10万7,680 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,571 円／平米 10万7,680 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,150 円／平米 11万9,512 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,000 円／平米 12万5,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ひたちなか０３４３３ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市小砂町１丁目８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,481 円／平米 14万442 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,648 円／平米 13万7,688 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,824 円／平米 12万1,740 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,700 円／平米 12万7,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ひたちなか０４９１１ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市小砂町１丁目８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,641 円／平米 12万1,135 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,212 円／平米 11万3,105 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,435 円／平米 12万454 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,300 円／平米 12万6,620 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ひたちなか０５８５１ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市小砂町１丁目８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,648 円／平米 14万994 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,917 円／平米 15万5,108 円／坪
標準価格 平米 坪	3万7,030 円／平米 12万2,421 円／坪
査定価格 平米 坪	3万8,900 円／平米 12万8,603 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情