路線価 (2023) 茨城県ひたちなか市湊泉町5310-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 ひたちなか市茨城県ひたちなか市湊泉町５３１０番２
価格時点	2023 年
駅名	那珂湊駅 から 700m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	242万 円 (120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	241万 円 (120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,451 円／坪 1平米 2万100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、旧那珂湊地区やひたちなか市東部の既成住宅地域である。主な需要者は那珂湊地区に地縁を有する３０～４０代の一次取得者であり、勝田地区や他市町村からの転入者はほぼ見られない。商店街に接近するも津波被害などが懸念されて需要は減退、年々利便性も低下していることから、その価格帯も土地が１００～２００㎡程度で２００～４００万円程度、新築の戸建物件も１，５００～１，８００万円と低水準が中心となっている。 (2) 同一需給圏は、ひたちなか市及び大洗町の市街化区域内の住宅地域であり、特に那珂湊地区の住宅地との代替性が強い。主な需要者としては、那珂湊地区に地縁を有する賃貸住宅からの住み替えによる一次取得者が想定される。外部からの需要はほとんど期待できず、街路幅員が狭いこともあり、土地需要は低迷している。需要の中心価格帯は、土地総額で３００万円程度、土地建物総額で２，０００万円程度となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はひたちなか市の南東部、那珂湊地区の既成住宅地域に存する信頼性が高い５つの取引事例を採用して算定した試算価格である。また、収益価格は標準地の画地規模が小さく、経済合理性に合致する賃貸経営はほぼ不可能と認められるため算定は断念した。実際の取引価格が指標となっている地域であることを踏まえ、代表標準地の価格との均衡も勘案の上、比準価格を尊重して、標準地の鑑定評価額を１㎡当り２０，２００円と決定した。 (2) 近隣地域は、一般住宅を中心に日用品店舗、事業所等が見られる混在住宅地域である。土地取引は自己使用目的での取引が大半で、居住の快適性・利便性が重視される。共同住宅はほとんど見られず、対象標準地の面積が小さく経済合理的な賃貸住宅経営は不可能と判断したため、収益還元法は適用しなかった。よって、代表標準地との検討をふまえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	那珂湊駅南東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	36.3 坪 (120 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中心商店街に近接した店舗も介在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	ひたちなか市茨城県ひたちなか市湊泉町５３１０番２
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	40 m
北	280 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	12.5 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)那珂湊地区の市街地の一角に位置する既存の住宅地域である。狭隘道路が多く、古い殻の小規模住宅が多い地域であるため需要は冷え込んでいる。新規需要も少なく、今後も地価は下落傾向を続けるものと予測される。 (2)一般住宅、店舗等の混在する旧来からの住宅地であり、地域要因に大きな変動は見込まれない。引き続き地価は下落すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,781 円 1平米 2万200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万6,451 円 1平米 2万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,781円 1平米 2万200円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万6,451円 1平米 2万100円
前年から次年への変動率 -1 ％
2019年	1坪 6万7,112円 1平米 2万300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口はほぼ横這いで推移。利便性の良好な地域での需要は堅調で地価上昇も見られる。一方条件の劣る地域でも底値感から下落率は縮小傾向にある。 (2)那珂湊地区の人口は減少傾向、高齢化率も高く推移している。資材価格の高騰による住宅市場への影響が懸念される。
地域要因
(1)那珂湊地区の中心商店街に近接した住宅地であるが、住環境にやや劣り、需要は弱含みである。地価は長期にわたり下落傾向が続いている。 (2)旧来からの住宅地であり、土地取得の動きが鈍い状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ひたちなか０６８９９ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市湊泉町５３１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万1,428 円／平米 7万841 円／坪
推定価格 平米 坪	2万876 円／平米 6万9,016 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,420 円／平米 6万4,203 円／坪
査定価格 平米 坪	2万200 円／平米 6万6,781 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ひたちなか６８９９再 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市湊泉町５３１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,884 円／平米 8万5,573 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,780 円／平米 8万5,229 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,785 円／平米 6万5,409 円／坪
査定価格 平米 坪	2万600 円／平米 6万8,104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ひたちなか０３６３４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市湊泉町５３１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,990 円／平米 3万9,639 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,695 円／平米 4万1,970 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,062 円／平米 6万3,019 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,800 円／平米 6万5,459 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ひたちなか０３６３４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市湊泉町５３１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,363 円／平米 5万790 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,908 円／平米 7万9,040 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,694 円／平米 6万5,108 円／坪
査定価格 平米 坪	2万500 円／平米 6万7,773 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ひたちなか０８６４５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市湊泉町５３１０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,184 円／平米 7万6,646 円／坪
推定価格 平米 坪	2万3,184 円／平米 7万6,646 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,647 円／平米 6万4,953 円／坪
査定価格 平米 坪	2万400 円／平米 6万7,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情