路線価 (2023) 茨城県ひたちなか市笹野町3-2-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 ひたちなか市茨城県ひたちなか市笹野町３丁目２番１９
価格時点	2023 年
駅名	勝田駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,770万 円 (511 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,185 円 1平米 5万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2,770万 円 (511 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,185 円／坪 1平米 5万4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ひたちなか市勝田地区の幹線市道や県道沿いに形成された路線的な商業地域である。需要者は主に地元事業者やチェーン店を展開する中央資本などが中心であり、郊外の大型ＳＣなどへの顧客流出は続いているものの、営業形態が異なるため、一定の繁華性が維持されている。最近の沿道商業地域は業種の転換などによる需要が見られるが、画地規模などの個別性によって取引価格も区々であり、中心価格帯を見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏はひたちなか市の市街化区域内の商業地域と判定した。典型的な需要者は県内外のチェーン店や地元の中小企業等である。近隣地域は、ひたちなか市の目抜き通りの一つである通称「昭和通り」沿いに位置し、背後は住宅地域で人口も多い。商業投資は活発とは言えないが、繁華性は維持されており、地価は概ね横ばいで推移していると思料する。取引が少なく、規模はまちまちなので中心となる総額の価格帯を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は勝田地区の商業地域に存する４つの取引事例を採用して算定した価格である。市場性を十分に反映した試算価格であり、調整に当たっては重視すべき価格と思料した。一方の収益価格は収益性を重視すべき商業地域であって収益価格も尊重すべきであるが、但し当該地域の需要は自己使用目的が多く、適切な賃料水準が十分に形成されているとは言い難い。従って、比準価格を標準とし、収益価格を参考に、鑑定評価額を１㎡当り５４，２００円と決定した。 (2) 対象標準地が属する近隣地域では、土地の売買に当たっては、売買当事者ともに、家賃収入に基づく収益性よりも取引事例価格の水準を重視して価格に関する意思決定がなされる傾向がある。したがって、信頼性が高い取引事例価格を重視して求められた比準価格を中心に、対象標準地の収益性を反映した収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	勝田駅東方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	154.6 坪 (511 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、事務所、飲食店等が集まる路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	ひたちなか市茨城県ひたちなか市笹野町３丁目２番１９
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	70 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	19 m
奥行き	27 m
面積	510 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)勝田地区のメインストリートである「昭和通り線」沿いに形成された商業地域である。一時期衰退傾向も認められたが、業種の転換などによる一定の需要が見込まれ、地価はほぼ安定的な推移を示している。 (2)地域要因に格別の変動は無いため当分の間現状維持で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万8,442 円 1平米 5万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万8,773 円 1平米 5万7,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万8,442円 1平米 5万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万8,773円 1平米 5万7,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万9,185円 1平米 5万4,200円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)幹線道路沿いへの需要は堅調であり、郊外大型店も活況を呈している。既存の商店街では勝田駅周辺はに需要が見られるが総じて需要は弱い。 (2)既成の商店街の衰退が続く中、顧客は郊外の大型店や幹線道路沿いの商業地域に集まっている。
地域要因
(1)昭和通り沿いに位置しており、最近は業種の転換などによる需要も見られている。繁華性は回復しつつあり、地価もほぼ横ばい状態で推移している。 (2)目立った商業投資は見られないが、繁華性は維持されている。地価は横ばいで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ひたちなか０５０８５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市笹野町３丁目２番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,289 円／平米 10万6,747 円／坪
推定価格 平米 坪	8万594 円／平米 26万6,444 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,362 円／平米 18万9,639 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,400 円／平米 18万9,764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	33 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	14.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ひたちなか０８１４２ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市笹野町３丁目２番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,553 円／平米 22万9,942 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,553 円／平米 22万9,942 円／坪
標準価格 平米 坪	5万7,011 円／平米 18万8,478 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ひたちなか０８１４２ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市笹野町３丁目２番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,963 円／平米 14万8,648 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,136 円／平米 20万8,728 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,573 円／平米 18万7,030 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,600 円／平米 18万7,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	水戸０８８８５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	水戸市
地域	茨城県ひたちなか市笹野町３丁目２番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,279 円／平米 15万6,304 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,099 円／平米 19万5,381 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,392 円／平米 18万6,432 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情