路線価 (2023) 茨城県ひたちなか市湊中央2-5661 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 ひたちなか市茨城県ひたちなか市湊中央２丁目５６６１番
価格時点	2023 年
駅名	那珂湊駅 から 300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2023年01月10日
鑑定評価額 総額	315万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円 1平米 2万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	315万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5,956 円／坪 1平米 2万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ひたちなか市及び近隣市町村内の商業地域と判定した。需要者の中心は、那珂湊地区に地縁・血縁を有する個人事業主等である。おさかな市場から地理的な位置関係は近いが、観光客等顧客の回遊はなく、大規模な駐車場を完備した郊外型大型店に顧客は流出し、地価は依然下落傾向にある。土地価格は、出店者の収益力に大きく左右されるため、需要の中心価格帯は明確には見出せない状況にある。 (2) 同一需給圏は、ひたちなか市及び隣接近接町内の用途的地域が商業地の地域と判定した。需要者の中心は、地元個人事業主等である。公示地周辺よりも、大規模な駐車場を完備した郊外型大型店に顧客は流出し、地価は依然下落傾向にある。近隣の更地の取引は稀であり、また複合不動産の場合は、価格形成は個別的で、中心的な価格帯をつかむのは難しい。よって、中心価格帯は見い出せないが、個々に事業の採算性を検討し、購入していると思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格はひたちなか市及び近隣市町村の商業地と住商混在地の取引事例を採用し、要因比較等も適切になされ実証的である。近隣地域は県道沿いの既成商業地域であり、需要者の多くは自己用店舗としての営業形態が中心となる。賃貸物件も散見されるが、賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、当該市場の特性を鑑み、商業地取引の実態を反映する比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一市内の同一路線沿線の地域格差率が小さい事例を採用し、適正に試算しているため、市場性を反映していると思われる。収益価格は、直接法を適用しており、理論的である。しかし、公示地周辺は自用の店舗が中心であるため、賃貸市場の熟成度は低い。よって、本件においては、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	那珂湊駅南東方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	36.6 坪 (121 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層店舗等のほか一般住宅も混在する商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	ひたちなか市茨城県ひたちなか市湊中央２丁目５６６１番
標準地の範囲
東	200 m
西	250 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	11 m
面積	120 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)県道沿いの旧来からの商店街であり、新規店舗の出店も少なく、おさかな市場からの顧客回遊も見られない。地価は継続して下落すると予測される。 (2)今後も、さらに郊外型商業施設の人気は高まり、顧客の流出は続くと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万584 円 1平米 2万7,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 8万9,923 円 1平米 2万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万584円 1平米 2万7,400円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2022年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 8万9,923円 1平米 2万7,200円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 8万7,278円 1平米 2万6,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)生産年齢人口は引き続き減少、高齢化も進行している。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響により、景気の不透明感は継続している。
地域要因
(1)新規出店の動きも鈍く、繁華性の低下が進行している。 (2)顧客の郊外型大型商業施設への流出は続いている。依然、地価は下落傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	東海０８６４５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂郡東海村
地域	茨城県ひたちなか市湊中央２丁目５６６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,786 円／平米 11万1,697 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,124 円／平米 10万9,508 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,206 円／平米 8万6,637 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,500 円／平米 9万915 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	56 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	那珂０８８８５（再） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	那珂市
地域	茨城県ひたちなか市湊中央２丁目５６６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,558 円／平米 7万4,577 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,376 円／平米 9万505 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,797 円／平米 8万1,979 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,000 円／平米 8万5,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ひたちなか６８９９再 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市湊中央２丁目５６６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,884 円／平米 8万5,573 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,780 円／平米 8万5,229 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,330 円／平米 9万3,659 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,700 円／平米 9万8,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ひたちなか０６８９９ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	ひたちなか市
地域	茨城県ひたちなか市湊中央２丁目５６６１番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,961 円／平米 5万6,073 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,545 円／平米 5万4,698 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,068 円／平米 8万2,875 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,300 円／平米 8万6,948 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情