路線価 (2023) 北海道札幌市西区西野3条6-151-39 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市西区北海道札幌市西区西野３条６丁目１５１番３９
価格時点	2023 年
駅名	発寒南駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,940万 円 (277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,910万 円 (277 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万7,130 円／坪 1平米 10万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に西野地区及び西町地区を中心とした西区内に所在する路線商業地域の圏域。需要者の中心は地元に地縁性を持つ法人及び道内外の法人等と把握される。中小規模の店舗等が建ち並ぶ山の手通沿いの路線商業地域であり、背後住宅地価格の上昇等より、地価水準は上昇傾向と見られる。商業地域は利用規模・用途等により幅があるが、需要の中心価格帯は、８５坪程度の土地で概ね２９００万円前後と思料される。 (2) 同一需給圏は、西区内の幹線道路沿いの商業地域一円である。主たる需要者は、小売店舗、事業所等として利用することを目的とする中小法人及び個人事業者である。地下鉄駅からはやや遠く、繁華性はあまり高くない商業地域で、周辺には賃貸マンション・アパート等も見られる。背後圏の住宅地価格の上昇もあって、地価は強含みで推移している。市場の中心価格帯は、規模・用途等により幅広く、把握することが困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 道道沿いの路線商業地域に所在し、取引においては自用目的での取引のみならず、収益目的での取引も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、また、建築費の高騰等より、収益価格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、複数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 上記のとおり、比準価格と収益価格を得た。比準価格は複数の実際取引との比較によって求められたものであり、実証的で市場性を反映した価格である。一方収益価格は、収益性を反映する価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、低位に試算された。本件においては、市場の実態を反映する比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	発寒南駅南西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	83.8 坪 (277 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗等が建ち並ぶ道道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市西区北海道札幌市西区西野３条６丁目１５１番３９
標準地の範囲
東	130 m
西	130 m
南	20 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	20 m
面積	280 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の店舗等が建ち並ぶ道道（山の手通）沿いの路線商業地域であり、商業集積度はそれほど高くないが、背後住宅地等からの集客も見込まれ、地価水準は上昇傾向。 (2)幹線道路沿い商業地域として地域要因に特段の変動はなく、今後とも住居系と混在する商業地域として現状を維持して推移すると予測する。地価は当面強含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万7,048 円 1平米 10万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万7,048円 1平米 10万8,000円
前年から次年への変動率 16.5 ％
2022年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 15.4 ％
2019年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍においても市内不動産需要は概ね堅調であるが、建築費の高騰や金融政策の今後の動向等に留意が必要である。 (2)新型コロナにより観光、飲食業等への影響は残るが、地下鉄駅徒歩圏を中心として、利便性の高い商業地需要は堅調である。
地域要因
(1)商業集積度はそれほど高くないが、背後住宅地等からの集客も見込まれ、地価水準は上昇傾向。 (2)住居系との混在がやや進行しており、背後圏の住宅地価格の上昇等により、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)特にない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231471107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区西野３条６丁目１５１番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,133 円／平米 29万1,368 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,367 円／平米 29万5,447 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,820 円／平米 38万6,207 円／坪
査定価格 平米 坪	11万7,000 円／平米 38万6,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231261107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区西野３条６丁目１５１番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万7,309 円／平米 55万3,124 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,155 円／平米 51万6,248 円／坪
標準価格 平米 坪	13万129 円／平米 43万206 円／坪
査定価格 平米 坪	13万 円／平米 42万9,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	22 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231261107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区西野３条６丁目１５１番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,456 円／平米 35万8,556 円／坪
推定価格 平米 坪	10万7,630 円／平米 35万5,825 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,692 円／平米 29万6,522 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,700 円／平米 29万6,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231211107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区西野３条６丁目１５１番３９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,626 円／平米 35万9,118 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,121 円／平米 51万9,442 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,512 円／平米 31万9,069 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,500 円／平米 31万9,029 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情