路線価 (2023) 北海道札幌市西区宮の沢1条4-70-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市西区北海道札幌市西区宮の沢１条４丁目７０番８
価格時点	2023 年
駅名	宮の沢駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 26万1,174 円
1平米当たり	1平米 7万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	6,890万 円 (626 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月27日
鑑定評価額 総額	6,820万 円 (626 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万354 円／坪 1平米 10万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は西区内の幹線街路沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域が圏域。需要者の中心はコンビニ、ドラッグストア等の郊外型店舗事業主、自動車関連営業所等の中小企業が需要の中心である。その他規模の大なる画地ではマンション建設関連会社も考えられる。コロナ禍の影響は薄く、土地需要はやや強含みである。市場の中心となる価格帯は、１㎡当たり１０万円前後で、総額は土地面積、建物の用途・規模により一様でなく見いだせない。 (2) 同一需給圏は区内の旧国道５号・二十四軒手稲通等の幹線道路沿い路線商業地域一円。需要者の中心は、郊外型沿道店舗経営を行う中規模以上の事業者、全国・全道に事業展開する業者も見られる。周辺は多様な商業施設が見られ、地域要因に大きな変動はない。コロナ禍以前の景気情勢から地価は安定傾向で推移。近時の金融動向から上昇傾向が続くと予測。土地需要の中心価格帯は１１万円／㎡程度であり、総額については画地規模等により様々で特定が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 国道沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、比準価格に比べやや低めに求められた。自用の店舗、営業所が取引の中心であることから、試算価格の調整にあたっては、市場の実態を反映した取引事例から求められた比準価格を標準に、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は市場性を反映する規範性の高い価格であり、収益価格は収益性を含意する理論的な価格である。後者は、不動産の価値の一面を徴表する収益性を示すものとして重視されるべき価格であるが、想定の要素が多く、また周辺地域は高速道路ＩＣガード下で若干商況が劣り土地価格に見合った収益が得られず収益価格は低位となっている。市場性を反映する比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。
交通
交通施設	宮の沢駅北西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	189.4 坪 (626 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市西区北海道札幌市西区宮の沢１条４丁目７０番８
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層の店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	35 m
面積	630 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域であり、今後も同様に国道沿い路線商業地として維持するものと予測する。郊外の業務用地の需要が堅調であり、地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 (2)各種店舗、営業所等が建ち並ぶ国道５号沿いの路線商業地域であり交通量が多く、札幌西ＩＣや地下鉄宮の沢駅からも近い。当分は現状を維持して推移するものと予測。当面の地価水準は安定～上昇傾向が続くと判断。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層の店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万272 円 1平米 11万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
前年から次年への変動率 11.1 ％
2022年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万6,966円 1平米 11万1,000円
前年から次年への変動率 10.1 ％
2019年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内の景気はコロナ禍の影響は見られるものの緩やかに持ち直しており、道央圏を中心に不動産市場には大きな影響は見られず地価は上昇傾向にある。 (2)昨今の金融動向もあり、区内の地下鉄駅に近い等の利便性・収益性良好な地域を中心に地価は安定～上昇傾向、場所により強含み傾向となっている。
地域要因
(1)郊外の幹線沿い商業地は店舗、営業所等の業務用地の需要がやや強含みであり、地価は上昇傾向にある。 (2)店舗、営業所等が建ち並ぶ国道５号沿い路線商業地域であり、収益性は悪くなく、従前より地価水準は安定～上昇傾向で、同様な傾向が続くと判断。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231231107 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区宮の沢１条４丁目７０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万9,619 円／平米 23万160 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,089 円／平米 30万4,446 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,936 円／平米 32万470 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,900 円／平米 32万351 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231181107 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区宮の沢１条４丁目７０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	16万5,777 円／平米 54万8,059 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,393 円／平米 51万7,035 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,827 円／平米 36万3,088 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231231107 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区宮の沢１条４丁目７０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万3,812 円／平米 60万7,682 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,260 円／平米 59万2,634 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,775 円／平米 41万9,118 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231471107 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市西区
地域	北海道札幌市西区宮の沢１条４丁目７０番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,133 円／平米 29万1,368 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,367 円／平米 29万5,447 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,280 円／平米 37万7,810 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情