路線価 (2023) 茨城県潮来市上戸字芝宿41-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 潮来市茨城県潮来市上戸字芝宿４１番３
価格時点	2023 年
駅名	潮来駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	834万 円 (1054 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,150 円 1平米 7,910 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	840万 円 (1054 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万6,349 円／坪 1平米 7,970 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は潮来市を中心として隣接市を含む住宅地域である。需要者は同一需給圏内に元々居住している者やその縁故者など旧牛堀町に地縁性を有する者が中心で圏域外からの需要は乏しい。古くからの農家集落地域であることから需給ともに弱い。取引が少ないうえ個別性も強く、総額面での需要の中心となる価格帯は見出し難いが、単価としての地価水準は概ね妥当と思われる。 (2) 同一需給圏は、旧牛堀地区を中心とした潮来市内の住宅地域全域である。主たる需要者は、旧牛堀地区に地縁的選好性を有する一次取得者層で、外部需要は殆ど見られない。旧来からの集落で地域コミュニティの強い住宅地域であり、近年は少子高齢化により限界集落化も進みつつある状況から市場は総じて縮小傾向にある。需要の中心となる価格帯は坪単価で２～３万円程度と推察するが、市場の動きが鈍く把握することが困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 農家集落地域内に存し、アパート等収益物件はなく、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は非適用とした。比準価格は潮来市及び隣接市内において現実に生起した取引事例から求めた価格で、要因比較等妥当な範囲内で広域的な分析もなし得ており、市場動向を反映し実証的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。 (2) 取引事例比較法による比準価格は、潮来市及び隣接する行方市の同一需給圏内に所在する取引事例を根拠としており、適切な価格が試算し得たと思料する。収益還元法による収益価格は、収益価格は、近隣地域が農家住宅地域であるので賃貸市場は未成熟であるため適用できなかった。以上より、本件では、代表標準地との検討をふまえ、本件比準価格を妥当と認め、比準価格を採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	潮来駅北西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	318.8 坪 (1054 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅、一般住宅の混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	潮来市茨城県潮来市上戸字芝宿４１番３
標準地の範囲
東	200 m
西	100 m
南	10 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	34 m
奥行き	34 m
面積	1050 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧来からの農家集落地域で、特段の変動要因は認められず、当面現状にて推移していくものと予測する。 (2)近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万6,150 円 1平米 7,910 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万6,349 円 1平米 7,970 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万6,150円 1平米 7,910円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 2万6,646円 1平米 8,060円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万6,349円 1平米 7,970円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 2万6,646円 1平米 8,060円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は減少傾向、高齢化率上昇継続で県平均より大きい。条件良好な住宅地等一部で横ばいも見られるが、依然地価は下落基調。 (2)潮来市の人口は減少傾向で高齢化が進行している。土地取引件数は横ばい～微減傾向で、不動産市場は横ばい～下落基調が継続している。
地域要因
(1)農家集落地域への需要は限定的であり、特段の変動要因は認められず地域の不動産市場は低迷している。 (2)地域内に著しい変動要因はなく地価は緩い下落が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市上戸字芝宿４１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,242 円／平米 2万636 円／坪
推定価格 平米 坪	7,740 円／平米 2万5,588 円／坪
標準価格 平米 坪	7,906 円／平米 2万6,137 円／坪
査定価格 平米 坪	7,910 円／平米 2万6,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市上戸字芝宿４１番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万391 円／平米 3万4,353 円／坪
推定価格 平米 坪	1万257 円／平米 3万3,910 円／坪
標準価格 平米 坪	8,001 円／平米 2万6,451 円／坪
査定価格 平米 坪	8,000 円／平米 2万6,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	行方（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	行方市
地域	茨城県潮来市上戸字芝宿４１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,486 円／平米 2万1,443 円／坪
推定価格 平米 坪	6,486 円／平米 2万1,443 円／坪
標準価格 平米 坪	7,919 円／平米 2万6,180 円／坪
査定価格 平米 坪	7,920 円／平米 2万6,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	行方（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	行方市
地域	茨城県潮来市上戸字芝宿４１番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,037 円／平米 1万9,958 円／坪
推定価格 平米 坪	6,098 円／平米 2万160 円／坪
標準価格 平米 坪	7,848 円／平米 2万5,945 円／坪
査定価格 平米 坪	7,850 円／平米 2万5,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情