路線価 (2023) 茨城県潮来市大塚野2-21-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 潮来市茨城県潮来市大塚野２丁目２１番１６
価格時点	2023 年
駅名	潮来駅 から 2400m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	353万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	353万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万9,508 円／坪 1平米 1万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は潮来市を中心に周辺市の住宅地域。需要者は地元の３０代、４０代の第１次取得者が中心である。市場で中心となる価格帯は、土地は２００㎡程度で３００～５００万円程度、新築戸建で２０００万円程度である。近隣地域は街区街路の整然とした区画整理済の高台の住宅地域であり、比較的安定した需要で推移、コロナ禍で一時停滞した市場の回復傾向が続いている。 (2) 同一需給圏は潮来市を中心として隣接市を含む住宅地域である。需要者は同一需給内に居住する３０～４０代の一次取得者が中心で圏外からの流入は少ない。市内では区画の整った住宅地等住環境等良好な住宅地域の選好性が比較的高いが、一定の利便性を有する高台の当地域の需要は安定的に推移している。現時点でコロナ禍の影響は小さく、需要の中心となる価格帯は、土地は２００㎡で３００万～５００万円程度、新築戸建で概ね２，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は居住の快適性や利便性を重視する戸建住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等の収益物件は少なく自己使用目的での取引が殆どである。また、標準地は画地規模が小さく間口もやや狭いため、駐車場を備えた経済合理的な共同住宅の想定は困難である。よって、収益価格は試算せず、代表標準地価格等との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 標準地は画地規模が小さく経済合理的な共同住宅の想定が困難なため収益還元法は非適用とした。周辺ではアパートも見られるが自己使用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住快適性が重視される住宅地域である。比準価格は潮来市内の住宅地域の取引事例を採用して求められており、実証的で信頼性は高い。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	潮来駅北西方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	59.3 坪 (196 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が見られる区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	潮来市茨城県潮来市大塚野２丁目２１番１６
標準地の範囲
東	30 m
西	100 m
南	0 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	24 m
面積	180 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)区画整然とした戸建住宅を中心とする住宅地域であり、今後も戸建住宅を中心に推移していくものと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、特段の変動要因は認められず、当面現状にて推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万9,508 円 1平米 1万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万9,508円 1平米 1万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高台の住環境良好な住宅地で地価の下げ止まりが見られるが、潮来市の人口は微減傾向にあり、総体的に地価は弱含みで推移している。 (2)市の人口は減少傾向、高齢化率上昇継続で県平均より大きい。条件良好な住宅地等一部で横ばいも見られるが、依然地価は下落基調。
地域要因
(1)近年地価は安定的に推移している国道背後の区画整然とした住宅地域であり、地価はほぼ横ばいで推移。 (2)高台の区画整理済みの住宅地域で、市街地にも比較的近く地価は概ね横ばいで推移している。
個別的要因	(1)画地の規模、街路条件等は概ね標準的であり、南街路であることにより日照が優る。なお、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市大塚野２丁目２１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,209 円／平米 5万3,587 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,049 円／平米 5万3,058 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,841 円／平米 5万5,676 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,700 円／平米 5万8,516 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市大塚野２丁目２１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,495 円／平米 5万7,838 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,738 円／平米 5万5,336 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,563 円／平米 5万8,063 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,400 円／平米 6万830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市大塚野２丁目２１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万3,628 円／平米 4万5,054 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,385 円／平米 4万4,251 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,773 円／平米 5万5,452 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鹿嶋Ｒ５公示 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鹿嶋市
地域	茨城県潮来市大塚野２丁目２１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,760 円／平米 6万5,327 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,057 円／平米 6万3,002 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,344 円／平米 5万4,033 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	神栖（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	神栖市
地域	茨城県潮来市大塚野２丁目２１番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,697 円／平米 6万5,118 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,821 円／平米 7万2,140 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,915 円／平米 5万9,227 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,800 円／平米 6万2,153 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情