路線価 (2023) 茨城県潮来市宮前2-37-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 潮来市茨城県潮来市宮前２丁目３７番１４
価格時点	2023 年
駅名	延方駅 から 130m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	351万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,549 円 1平米 1万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	351万 円 (213 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万4,549 円／坪 1平米 1万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は潮来市を中心として隣接市を含む住宅地域である。需要者は潮来市内居住又は勤務の３０～４０代の一次取得者が中心である。生活利便性の良好な当地域の需要は比較的安定しており、地価はほぼ横ばいで推移している。現時点でコロナ禍の影響は小さく、需要の中心となる価格帯は、土地は３００万～５００万円程度、新築戸建で概ね２，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、潮来市市街地エリアに形成される標準的な住宅地域一円で潮来市内全域。需要者の中心は、市内及び隣接市に勤務する３０～４０代の一次取得者層である。近隣地域は市内の中では、生活利便性や隣接市への通勤アクセス等が良好な立地で、ここ数年地価は安定的に推移している。土地は更地で３００～５００万円程度、新築戸建はグレードにもよるが２，０００万円前半までが需要の中心と推察する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内の住宅地域内の取引事例を採用して求められており、実証的で信頼性は高い。駅に近く周辺ではアパート等も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住快適性が重視され取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的な住宅地域である。よって、現在の市場動向を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を決定した。 (2) 以上、２試算価格を得たが開差が生じたので調整を行う。近隣地域内にはアパート等の収益物件も散見されるものの、本件対象不動産にかかる主たる需要者は、居住用の自己使用不動産としての利用が大半であるので、より取引当事者の属性を反映した比準価格を採用して、賃貸市場の成熟度を反映して相対的に低位に試算された収益価格は採用せず、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	延方駅北方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	64.4 坪 (213 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	潮来市茨城県潮来市宮前２丁目３７番１４
標準地の範囲
東	100 m
西	80 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	20 m
面積	220 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北８．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い区画整然とした住宅地域として熟成しており、特段の変動要因は認められず、当面現状にて推移していくものと予測する。 (2)区画整然とした住宅地域として熟成度が高く、近隣地域内には顕著な地域要因の変動はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万4,549 円 1平米 1万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万4,549 円 1平米 1万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 5万4,549円 1平米 1万6,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は減少傾向、高齢化率上昇継続で県平均より大きい。条件良好な住宅地等一部で横ばいも見られるが、依然地価は下落基調。 (2)潮来市の人口は減少傾向で高齢化が進行している。土地取引件数は横ばい～微減傾向で、不動産市場は横ばい～下落基調が継続している。
地域要因
(1)駅や国道に近く、生活利便性の比較的良好な住宅地域で、地価は安定的である。 (2)近年地価は安定的に推移しており、既成住宅地域であり、需要の状況も大きな変化はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市宮前２丁目３７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,209 円／平米 5万3,587 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,049 円／平米 5万3,058 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,582 円／平米 5万1,514 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,200 円／平米 5万3,557 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市宮前２丁目３７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,940 円／平米 5万6,004 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,608 円／平米 5万4,906 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,947 円／平米 5万6,027 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,600 円／平米 5万8,186 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市宮前２丁目３７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万439 円／平米 6万7,571 円／坪
推定価格 平米 坪	2万38 円／平米 6万6,246 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,992 円／平米 5万2,870 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,600 円／平米 5万4,880 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市宮前２丁目３７番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,288 円／平米 3万7,318 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,873 円／平米 4万5,864 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,518 円／平米 5万1,303 円／坪
査定価格 平米 坪	1万6,100 円／平米 5万3,227 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情