路線価 (2023) 茨城県潮来市島須字馬ノ峰634-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	茨城県 潮来市茨城県潮来市島須字馬ノ峰６３４番１
価格時点	2023 年
駅名	潮来駅 から 4000m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	597万 円 (1018 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万9,373 円 1平米 5,860 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	596万 円 (1018 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万9,340 円／坪 1平米 5,850 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は潮来市及び周辺市の農家住宅地域等の範囲。近隣地域は、農家住宅を中心とした既成の住宅地域である。潮来市において、市街化調整区域の地価は低水準であるが、取引規模がまちまちのため、市場で中心となる価格帯を見い出すことは困難である。近隣地域は郊外部の農家住宅地域であり、地元需要を中心とする限定的な市場の中、需要は弱含みで推移している。コロナ禍による市場停滞から回復する傾向がみられるが、今後の動向を注視する必要がある。 (2) 同一需給圏は潮来市及び隣接市の農家集落地域一帯であり、区域区分の別を問わない。需要者は地元に何らかの地縁を有する個人等が中心であり、外部需要は殆ど見られない。旧牛堀地区の農家集落地域は人口減少、高齢化率の上昇、限界集落化等により、市場収縮傾向は顕著である。当該地域では地元関係者間の相対取引が中心で不動産市場を形成するに至らず、需給の中心となる価格帯の把握は困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 郊外部の農家集落地域においては、地縁的選好性を有する自己用住宅等の取引が中心であり、市街化調整区域内に存し賃貸市場が成熟しておらず、収益価格の適用は断念した。よって、近隣地域の特性を反映し、信頼性のある価格と判断される周辺の市街化調整区域内の取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地価格等との検討を踏まえ、単価と総額の関連性にも配慮して、鑑定評価額を表記の通り決定した。 (2) 近隣地域は旧牛堀地区の市街化調整区域内の農家集落地域。収益性からの価格接近に馴染まないため、土地残余法は適用せず、取引事例比較法一手法のみの適用となった。試算の過程を再吟味してみると、採用事例及び各種補修正はいずれも適切であることから、比準価格の妥当性は評価し得る。市場参加者の意思決定過程、代表標準地とのバランスを考慮し、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	潮来駅北西方
距離	4000 m
土地の状態
土地面積	307.9 坪 (1018 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が見られる周囲に農地の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	潮来市茨城県潮来市島須字馬ノ峰６３４番１
標準地の範囲
東	230 m
西	240 m
南	310 m
北	690 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	45 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)農家住宅を中心とした住宅地域であり、今後も農家住宅を中心に推移していくものと予測する。 (2)農家集落的色彩が認められる住宅地域として熟成しており、当面現環境を維持するものと予測する。地元関係者間の相対取引が中心であり、不動産市場を形成するに至らず、地価下落が継続している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万9,373 円 1平米 5,860 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万9,340 円 1平米 5,850 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万9,373円 1平米 5,860円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 1万9,472円 1平米 5,890円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万9,340円 1平米 5,850円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 1万9,472円 1平米 5,890円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高台の住環境良好な住宅地で地価の下げ止まりが見られるが、潮来市の人口は微減傾向にあり、総体的に地価は弱含みで推移している。 (2)人口減少、老年化が加速している。宅地利用を想定できない低価格取引や総額取引が一定数見られる。建築着工数は少ないため、傾向の把握は困難。
地域要因
(1)農家住宅が建ち並ぶ集落地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、地価は弱含みで推移。 (2)市街化調整区域内の古くからの農家集落地域。地縁性も強く、需給ともに脆弱であり、市場収縮傾向が継続している。
個別的要因	(1)調整区域内において画地の規模、居住環境等は標準的である。なお、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	潮来（Ｒ５公示） 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	潮来市
地域	茨城県潮来市島須字馬ノ峰６３４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5,235 円／平米 1万7,307 円／坪
推定価格 平米 坪	4,988 円／平米 1万6,490 円／坪
標準価格 平米 坪	5,854 円／平米 1万9,353 円／坪
査定価格 平米 坪	5,850 円／平米 1万9,340 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	鹿嶋Ｒ５公示 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鹿嶋市
地域	茨城県潮来市島須字馬ノ峰６３４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,139 円／平米 1万378 円／坪
推定価格 平米 坪	3,885 円／平米 1万2,844 円／坪
標準価格 平米 坪	5,860 円／平米 1万9,373 円／坪
査定価格 平米 坪	5,860 円／平米 1万9,373 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	鹿嶋Ｒ５公示 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鹿嶋市
地域	茨城県潮来市島須字馬ノ峰６３４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	7,703 円／平米 2万5,466 円／坪
推定価格 平米 坪	8,050 円／平米 2万6,613 円／坪
標準価格 平米 坪	5,937 円／平米 1万9,628 円／坪
査定価格 平米 坪	5,940 円／平米 1万9,638 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	鹿嶋Ｒ５公示 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鹿嶋市
地域	茨城県潮来市島須字馬ノ峰６３４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,391 円／平米 1万4,517 円／坪
推定価格 平米 坪	4,326 円／平米 1万4,302 円／坪
標準価格 平米 坪	5,918 円／平米 1万9,565 円／坪
査定価格 平米 坪	5,920 円／平米 1万9,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	鹿嶋Ｒ５公示 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	茨城県
市区町村	鹿嶋市
地域	茨城県潮来市島須字馬ノ峰６３４番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6,857 円／平米 2万2,669 円／坪
推定価格 平米 坪	6,755 円／平米 2万2,332 円／坪
標準価格 平米 坪	5,843 円／平米 1万9,317 円／坪
査定価格 平米 坪	5,840 円／平米 1万9,307 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区域指定
特別な事情